Verfahrenserleichterungen für Neuplanung Netto-Areal in Veitshöchheim: Gemeinde ermöglicht nun Angebotsbebauungsplan und beschleunigtes Verfahren

Der Ferienausschuss passte die Planung für die 4. Änderung des Bebauungsplans „Am Spitalholz“ grundlegend an 

Neuer Verfahrensweg für das Netto-Areal

Die Gemeinde Veitshöchheim hat bei der weiteren Planung für das ehemalige Netto-Areal an der Benzstraße einen wesentlichen Kurswechsel vorgenommen.

Während ursprünglich ein vorhabenbezogener Bebauungsplan für das konkrete Vorhaben des Grundstückseigentümers vorgesehen und vom Hauptausschuss am 7. Juli 2026 auf den Weg gebracht worden war (siehe nachstehender Link auf Bericht vom 7.7.2026) , soll die 4. Änderung des Bebauungsplans „Am Spitalholz“ nun als Angebotsbebauungsplan im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt werden.

Damit wird nicht mehr ein Bebauungsplan ausschließlich für ein konkret festgelegtes Vorhaben eines privaten Vorhabenträgers aufgestellt. Stattdessen schafft die Gemeinde mit dem Angebotsbebauungsplan einen planungsrechtlichen Rahmen für die künftige Nutzung des Grundstücks.

Für den Grundstückseigentümer ist dieser Wechsel insbesondere hinsichtlich Verfahrensdauer und Kosten von erheblicher Bedeutung.

Was ist der Unterschied?

Beim vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird die Bauleitplanung auf ein ganz konkretes Vorhaben eines privaten Vorhabenträgers zugeschnitten. Dieser muss unter anderem einen Vorhaben- und Erschließungsplan vorlegen. Zusätzlich wird zwischen Gemeinde und Vorhabenträger ein Durchführungsvertrag geschlossen.

Ein wesentlicher Unterschied liegt auch bei der Kostentragung: Beim vorhabenbezogenen Bebauungsplan hat der Vorhabenträger die Kosten des Verfahrens vollständig zu tragen.

Der nun vorgesehene Angebotsbebauungsplan funktioniert anders. Die Gemeinde schafft damit einen allgemeinen planungsrechtlichen Rahmen, innerhalb dessen verschiedene zulässige bauliche Nutzungen möglich werden. Die Planung ist damit nicht auf ein einziges konkretes Bauvorhaben festgelegt.

Deutliche Vorteile bei Zeit und Kosten

Für den Grundstückseigentümer bietet die Umstellung auf das beschleunigte Verfahren vor allem einen wesentlichen Vorteil bei Zeit und Kosten.

Das Baugesetzbuch sieht für bestimmte Bebauungspläne der Innenentwicklung nach § 13a BauGB ein beschleunigtes Verfahren vor. Gerade bei bereits erschlossenen und bebauten Flächen können dadurch verschiedene Verfahrensschritte entfallen.

Unter anderem wird im beschleunigten Verfahren auf die Umweltprüfung und den Umweltbericht verzichtet. Auch die bereits vom Hauptausschuss beschlossene frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden nach §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB entfällt.

An ihre Stelle tritt die förmliche Beteiligung nach §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB.

Weniger Verfahrensschritte bedeuten in der Praxis regelmäßig einen kürzeren Planungszeitraum und geringeren Aufwand.

Warum das Verfahren hier möglich ist

Die Voraussetzungen für das beschleunigte Verfahren liegen nach der erneuten Prüfung der Gemeinde vor.

Der Änderungsbereich umfasst lediglich rund 0,48 Hektar und liegt vollständig innerhalb des bestehenden Gewerbegebiets „Am Spitalholz“. Das Grundstück ist bereits erschlossen und bebaut. Neue Außenbereichsflächen werden nicht in Anspruch genommen.

Damit handelt es sich um eine klassische Maßnahme der Innenentwicklung. Die Planung soll einen bereits vorhandenen Gewerbestandort weiterentwickeln und für zusätzliche Nutzungen öffnen.

Angebotsbebauungsplan schafft mehr Flexibilität

Mit dem Wechsel zum Angebotsbebauungsplan wird das Grundstück nicht auf ein einziges konkretes Bauvorhaben festgelegt.

Geplant ist vielmehr, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine flexiblere gewerbliche Nutzung zu schaffen. Innerhalb der künftigen Baugrenzen sollen Gewerbegebäude zulässig sein.

Gleichzeitig soll, wie in der HA-Sitzung am 7. Juli 2026 vorgetragen die Errichtung eines Bürogebäudes sowie die Entwicklung eines Einzelhandelsstandorts ermöglicht werden.

Die bestehenden Baugrenzen sollen verschoben und erweitert werden. Auch die zulässige Grundflächenzahl II soll von bisher möglichen 0,8 auf 0,9 angehoben werden. Die Grundflächenzahl I bleibt bei maximal 0,6.

Gemeinde behält die Planungshoheit

Der Wechsel zum Angebotsbebauungsplan bedeutet zugleich, dass die Gemeinde die städtebaulichen Rahmenbedingungen über den Bebauungsplan festlegt, ohne sich auf ein einzelnes konkretes Vorhaben festzulegen.

Beim vorhabenbezogenen Bebauungsplan hätte die Gemeinde über den Durchführungsvertrag zusätzliche konkrete Verpflichtungen gegenüber dem Vorhabenträger vereinbaren können. Diese Besonderheit entfällt beim Angebotsbebauungsplan.

Für den Grundstückseigentümer bedeutet der Angebotsbebauungsplan daher eine größere Flexibilität bei der späteren Grundstücksnutzung, solange die jeweiligen Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplans entsprechen.

Nicht zu verwechseln mit einem vereinfachten Änderungsverfahren

Bei der Einordnung des neuen Verfahrens ist allerdings eine wichtige Unterscheidung erforderlich: Der aktuelle Beschluss sieht kein vereinfachtes Verfahren nach § 13 BauGB, sondern ein beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB vor.

Beide Verfahren haben jedoch gemeinsam, dass sie bestimmte Erleichterungen gegenüber einem regulären Bebauungsplanverfahren bieten.

Das vereinfachte Verfahren kommt insbesondere bei geringfügigen Änderungen oder bei Planungen in Betracht, durch die die Grundzüge der bisherigen Planung nicht berührt werden. Das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB ist dagegen speziell für Bebauungspläne der Innenentwicklung vorgesehen, etwa zur Wiedernutzbarmachung von Flächen oder zur Nachverdichtung.

Für das Netto-Areal sieht die Gemeinde nun die Voraussetzungen des § 13a BauGB als erfüllt an.

Vom Netto-Markt zur neuen Nutzung

Der bisherige Netto-Markt schloss am 8. August 2026. In die Räume soll bekanntlich ein Action-Markt einziehen.

Nun soll das gesamte Grundstücksareal planungsrechtlich für seine weitere Entwicklung vorbereitet werden. Die 4. Änderung des Bebauungsplans betrifft ausschließlich den räumlich abgegrenzten Bereich des Grundstücks Flurnummer 847/4 an der Benzstraße. Der seit 1971 rechtskräftige Bebauungsplan „Am Spitalholz“ wird innerhalb dieses Bereichs durch die neue Planung ersetzt.

Ökologische Vorgaben bleiben Bestandteil der Planung

Trotz des beschleunigten Verfahrens enthält der Bebauungsplan verschiedene Vorgaben zur Gestaltung der privaten Freiflächen.

Vorgesehen ist unter anderem die Pflanzung von fünf Laubbäumen. Kies- und Steingärten sollen ausgeschlossen werden. Auch eine Heckeneingrünung mit fremdländischen Gehölzen wie Lebensbaum, Scheinzypresse oder Kirschlorbeer ist nicht zulässig.

Für die Außenbeleuchtung werden insektenfreundliche warmweiße LED-Leuchtmittel mit einer Farbtemperatur von 2700 bis maximal 3000 Kelvin vorgegeben.

Darüber hinaus empfiehlt die Planung Dach- und Fassadenbegrünungen, erneuerbare Energien, wasserdurchlässige Beläge und Maßnahmen zum Schutz vor Starkregen. Die Grünen-Ausschuss-Mitglieder  Christopher Seidel und  Lorenz Flammersberger waren der Meinung, dies nicht nur zu empfehlen, sondern durch eine Festsetzung zur Pflicht zu machen. Separat abgestimmt wurde darüber aber nicht.

Nächster Schritt: Förmliche Beteiligung

Der Ferienausschuss schrieb nun den Aufstellungsbeschluss entsprechend fort, billigte den Entwurf der 4. Änderung des Bebauungsplans mit Begründung in der Fassung vom 4. August 2026 und beauftragte die Verwaltung mit der förmlichen Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange.