Gemeinderat billigte nach Abklärung mit den Grundstückseigentümern Vorentwurf des Bebauungsplanes "Sandäcker" - Zahl der Wohneinheiten um 77 auf 244 reduziert

Langwieriges Verfahren

Bereits im September 2007 hatte eine Interessengemeinschaft der Grundstückseigentümer die Wohngebiets-Ausweisung der zwischen Gartensiedlung und Kreisstraße oberhalb der Geithainer Allee liegenden "Sandäcker" beantragt.

Aufgrund kontroverser Auffassungen im Gemeinderat dauerte es jedoch bis 8. Mai 2012, bis das Gremium den Lehrstuhlinhaber für Wohnbauten an der TU Dresden Professor Carsten Lorenzen gemeinsam mit dem örtlichen Architekten Dr. Hartmut Holl und dem hiesigen Landschaftsarchitekten Thomas Struchholz mit der Aufstellung eines Bebauungsplanes beauftragte.

Grundlage des Bebauungsplanes sollte dabei der Strukturplan von Lorenzen sein, den ein Beurteilungsgremium Ende Januar 2012 einstimmig als den besten Beitrag einer Mehrfachbeauftragung ansah. Laut Jury bot diese Arbeit ein überzeugendes Gesamtkonzept mit einem grünen Landschaftsanger, um den die Wohnquartiere angegliedert sind. Der große Grünraum in der Mitte liegt richtig in der Topografie und nimmt die großen bestehenden Heckenstrukturen überzeugend auf. Die Biotopvernetzung ist schlüssig.

Die Arbeit versucht, Durchgangsverkehr von den Wohnquartieren fernzuhalten mit einem System von Wohnstraßen und Wohnwegen. Der vorgeschlagene Lärmschutzwall zur WÜ 3 hin kann gut integriert werden und erfüllt seine Funktion.

Zur Planfassung des Büros Dr. Holl vom 20.09.2013 führte die Gemeinde als ersten Verfahrensschritt im November 2013 die frühzeitige Behörden- und Bürgerbeteiligung durch.

Zu einer Verzögerung führte dann im Verfahren die Forderung der Unteren Naturschutzbehörde sowie des Landesbundes für Vogelschutz, das Baugebiet einer speziellen artenschutzrechtliche Prüfung (saP) zu unterziehen. Diese erstellte Landschaftsarchitekt Thomas Struchholz in der Vegetationsperiode von März bis Oktober 2014 mit dem Ergebnis, dass mit hinreichender Sicherheit davon ausgegangen werden kann, dass durch eine Bebauung keine Verbotstatbestände ausgelöst werden. Die von ihm empfohlenen Vermeidungs– und Ausgleichsmaßnahmen sollen im integrierten Grünordnungsplan Aufnahme finden.

Im November 2014 befasste sich der Gemeinderat mit der Thematik der Erschließung der "Sandäcker". Er beauftragte in einer nichtöffentlichen Sondersitzung nach Vorstellung von zwei Erschließungs- und Maßnahmeträgern, die KFB-Baumanagement GmbH mit einem Machbarkeitskonzept für eine private Erschließung. Neben den eigentlichen auf 5,6 Millionen Euro geschätzten Erschließungsmaßnahmen, so führte der Bürgermeister beim Informationsgang im Herbst letzten Jahres aus, sei für den Gemeinderat die Grundstückssicherheit von ausschlaggebender Bedeutung, um ein langwieriges Umlegungsverfahren zu vermeiden. Bislang ließ sich die Gemeinde Planungen und Gutachten bereits 160.000 Euro kosten.

Die KfB übermittelte den Grundstückseigentümern einen Fragebogen und führte im Mai 2015 drei Informationsveranstaltungen durch. Möglichkeiten und Wünsche der Grundstückseigentümer wurden erörtert. Das Vermessungsamt schlug darauf hin neue Grundstücksbildungen vor, die die KfB mit den Eigentümern bis Ende November 2015 in Einzelgesprächen abklärte. Auf dieser Grundlage wurde nun vom Büro Dr. Holl dem Gemeinderat in der Sitzung gestern Abend ein Änderungsplan vorgelegt, der einstimmig gebilligt wurde, sodass nun das Bebauungsplanverfahren zügig fortgesetzt werden kann.

Der Planentwurf vom 20.9.2013 beinhaltete die Entwicklung eines neuen barrierefreien und ökologischen Wohngebiets mit gemischter Bebauung mit voraussichtlich 321 Wohneinheiten. Die Einfamilienhäuser (insgesamt 33) sind mit Grundstücksgrößen von 470 bis 550 m² am Rand zur Grünfläche, sowie gegenüber der Günterslebener Straße und vereinzelt als Abschluss der Bebauung zum Lärmschutzwall geplant. Die Baufelder für Doppelhäuser (insgesamt 34) mit Grundstücksgrößen von 360 bis 480 m² und Reihenhäuser (insgesamt 76) mit 260 bis 310 m² sind alle nach Westen orientiert. Die Bauquartiere im Geschoßwohnungsbau beinhalten 188 Wohneinheiten. Teilbereiche sind für betreutes Wohnen geeignet.

Aufgrund der Verhandlungen der KFB mit den Grundstückseigentümern beschloss nun der Gemeinderat in der gestrigen Sitzung, einige Geschosswohnungs-Quartiere in Quartiere mit Ketten-, Reihen- oder Doppelhäusern umzuwandeln.

Die Zahl der insgesamt 321 Wohneinheiten reduziert sich, wie aus der nachstehenden Tabelle hervorgeht, um 77 auf 244 WE:

Weitere Änderungen betrafen die Aufnahme eines Radweges von der Geithainer Allee bis zum Kreisverkehr entlang der Günterslebener Straße und dadurch die Veränderung der angrenzenden Grundstückszuschnitte, die Umwidmung der Innenhöfe der Garagenriegel von privat auf öffentlich sowie die Anpassung der Randbereiche in Höhe des Lidl-Marktes und am Maincenter an die zwischenzeitlich in diesen Bereichen beschlossenen Ampelanlagen.

Um einen einheitlichen Charakter des Gebietes zu sichern, ist eine Dachlandschaft mit 30° geneigten Satteldächern vorgesehen. Mit zwei bzw. drei vollen Geschossen ist eine große Vielfalt an Grundrisstypen möglich. Bei Reihenhäusern werden Wohnflächen von ca. 120- 160 m², bei Einfamilienhäusern von ca. 185 m² erreicht. Für die Ausbildung der Garagen an den Reihenhaus-Wohnwegen werden einheitliche begrünte Flachdächer festgesetzt. Die Geschosswohnungen erhalten Tiefgaragen.

Das gesamte Baugebiet umfasst eine Fläche von 139.024 m², die Nettobaulandfläche nur 84.464 m². Der Anteil der Verkehrs-, Grün- und Lärmschutzflächen beträgt überproportional 40 Prozent, allein die Grünflächen beanspruchen einen Flächenbedarf von 34.537 m² und die öffentlichen Verkehrsflächen von 20.023 m² (Zahl erhöht sich durch die am 15.3.2016 beschlossenen Änderungen). 36.873 m² waren zur Zeit des Info-Ganges in Gemeindebesitz, investierte bis dahin die Gemeinde 1,9 Millionen Euro in den Grunderwerb.

Das Gebiet wird durch die Lärmimmissionen der WÜ 3, der Geithainer Allee sowie der Günterslebener Str. "belastet". Um einen ausreichenden Schutz vor Verkehrslärm zu erreichen, sind aktiv entlang der WÜ 3 ein Lärmschutzwall mit eingegrünter 1 m hoher Lärmschutzwand (Gesamthöhe 4 m) und eine Tempobeschränkung 30 km/h für die Geithainer Allee sowie passive Lärmschutzmaßnahmen durch Festsetzungen im Bebauungsplan hinsichtlich bauseits zu erfüllender Schallschutzklassen an Gebäudewänden sowie Lärmschutz durch Gebäudestellung und Grundrisse vorgesehen.

Von den für die Eingriffe in die Natur notwendigen Ausgleichsflächen von 4,57 Hektar können 3,39 Hektar im Baugebiet nachgewiesen werden, der Rest extern auf einem von der Gemeinde in Güntersleben erworbenen landwirtschaftlichen Grundstück.