Veitshöchheim plant seine Zukunft neu: Gewerbegebiet Richtung Gadheim und Bebauung am Geisberg umstritten

Gemeinderat billigt mit fünf Gegenstimmen der Grünen die Gesamtüberarbeitung des Flächennutzungsplanes – Grüne lehnen weitere Bodenversiegelung ab – Sommerleite, Winterleite und Mühlgärten verlieren nach fast 60 Jahren ihren Status als Bauerwartungsland

Grüne kritisieren weitere Flächenversiegelung – Bürgermeister verteidigt Entwicklungsmöglichkeiten

Mit fünf Gegenstimmen der Grünen hat der Gemeinderat in seiner Sitzung am 12. Oktober 2026 den Vorentwurf zur Gesamtüberarbeitung des Flächennutzungsplanes gebilligt. Die fünf Grünen-Gemeinderäte lehnten die Planung ab, weil sie eine weitere Versiegelung bislang unbebauter Flächen verhindern wollen. Insbesondere sprachen sie sich gegen die vorgesehene Bebauung am Geisberg und die Ausweisung eines neuen Gewerbegebietes in Richtung Gadheim aus.

Fraktionssprecherin Christina Feiler begründete die Ablehnung mit dem Schutz wertvoller Grünflächen, dem Erhalt von Lebensräumen für Tiere und der Notwendigkeit, angesichts zunehmender Hitze und Trockenheit möglichst viel unversiegelten Boden zu bewahren. Auch angesichts einer nach ihrer Einschätzung rückläufigen Bevölkerungsentwicklung bezweifle sie den Bedarf an weiteren Bauflächen.

Die Mehrheit des Gemeinderates sieht dagegen in den vorgesehenen Bau- und Gewerbeflächen wichtige Entwicklungsmöglichkeiten für Veitshöchheim. Gleichzeitig sollen an anderer Stelle bisherige Wohnbauflächen zurückgenommen werden. Besonders betroffen sind die Sommerleite und Winterleite sowie die hochwassergefährdeten Mühlgärten und Flächen im Bereich der Erwerbsgärtnerei an der Würzburger Straße.

Bürgermeister Jürgen Götz hielt dagegen, dass die Gemeinde ihre langfristigen Entwicklungsmöglichkeiten erhalten müsse. Dabei gehe es nicht nur um Wohnbau- und Gewerbeflächen, sondern auch um künftige kommunale Einrichtungen wie Feuerwehr, Bauhof und Kinderbetreuung. Die Aufnahme solcher Nutzungen in den Flächennutzungsplan bedeute noch keineswegs, dass anschließend tatsächlich gebaut werde.

Insgesamt stellte Michael Öchsner vom Würzburger Ingenieurbüro Auktor 15 Änderungspunkte vor. Sie reichen von neuen Wohn- und Gewerbeflächen über Standorte für Feuerwehr, Bauhof und Kinderbetreuung bis zur Sicherung ökologisch wertvoller Landschaftsbereiche.

Einzige Neuausweisung: Neues Gewerbegebiet Richtung Gadheim als Reserve für die Zukunft

Im Bereich zwischen dem bestehenden Gewerbegebiet, dem Waldgebiet "Gebranntes Hölzlein" und der Kreisstraße WÜ 3 sollen zusätzliche Gewerbeflächen in Richtung Gadheim planerisch gesichert werden.

 Öchsner begründete dies damit, dass die Gemeinde auch künftig handlungsfähig bleiben müsse, wenn bestehende Gewerbeflächen ausgeschöpft seien und weitere Betriebe Flächen benötigten. Es gehe darum, sich eine Option für die Zukunft zu schaffen, nicht um eine sofortige Bebauung.

Dabei müsse auch die Oberflächenwasserproblematik berücksichtigt werden. Für eine spätere Erschließung seien entsprechende Rückhaltemaßnahmen vorzusehen.

Die Vorgeschichte: Schon im Jahr 2000 hatte Städteplaner Dr. Hartmut Holl eine 15,8 Hektar große Gewerbegebietserweiterung beidseits der WÜ 3 vorgeschlagen. Der Gemeinderat verzichtete jedoch 2001 auf diese Neuausweisung, nachdem das Landesamt für Denkmalpflege auf vorgeschichtliche Siedlungsfunde aus der jüngeren Latènezeit innerhalb des damaligen Planungsbereiches hingewiesen hatte. Die Sicherung der Bodendenkmäler hätte nicht vorhersehbare Kosten verursachen können.

Rund 25 Jahre später wird die gewerbliche Entwicklung Richtung Gadheim erneut aufgegriffen. Die damaligen archäologischen Erkenntnisse sind weiterhin für die nun vorgesehene Fläche relevant.

Derzeit umfasst Veitshöchheim rund 65 Hektar Gewerbefläche (ca. 6 Prozent des Gemeindegebiets). Landwirtschaftlich genutzte Flächen machen etwa 324 Hektar aus (rund 30 Prozent), Waldflächen rund 22 Prozent.

Geisberg unterhalb der Querspange: Wohnbebauung seit 1967 vorgesehen

Am Geisberg unterhalb der Querspange (Geithainer Allee) hält die Gemeinde grundsätzlich an der bereits seit 1967 vorgesehenen Wohnbauentwicklung fest. Der Vorentwurf sieht allerdings eine neue Gliederung der rund 13,8 Hektar großen Fläche vor, bei der neben Wohnbauflächen auch ein beschränktes Gewerbegebiet, kommunale Einrichtungen und ökologisch wertvolle Grünbereiche berücksichtigt werden.

Im nördlichen und westlichen Bereich bleiben Flächen für Wohnbebauung vorgesehen.

Entlang der Kreisstraße WÜ 3 und zum Freibad hin ist ein beschränktes Gewerbegebiet geplant. Dort sollen nur Betriebe mit geringem Störpotenzial zugelassen werden. Planer Michael Öchsner erläuterte, dass diese Flächen zugleich als Puffer zwischen Verkehr, Gewerbe und der künftigen Wohnbebauung dienen könnten.

Vorhandene Streuobstbestände und amtlich kartierte Biotope sollen möglichst erhalten werden.

Darüber hinaus sollen im Bereich der Geithainer Allee Gemeinbedarfs-Flächen für Feuerwehr, Bauhof und Kinderbetreuung gesichert werden. Den möglichen Standort für Feuerwehr und weitere Rettungsorganisationen bezeichnete Öchsner als „Blaulichtareal“. Die Flächen sollen der Gemeinde langfristige Entwicklungsmöglichkeiten für ihre Infrastruktur eröffnen.

Die Bebauung des Geisbergs beschäftigt den Gemeinderat seit Jahrzehnten. Schon 1967 wurde das Gebiet im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche ausgewiesen. Eine Erschließung erfolgte jedoch nicht.

Nachdem Grundstückseigentümer erneut auf eine Bebauung gedrängt hatten, ließ die Gemeinde ab 2007 die Entwicklungsmöglichkeiten für den Geisberg und das benachbarte Gebiet Sandäcker oberhalb der Geithainer Allee untersuchen.

2011 beauftragte der Gemeinderat vier Architekturbüros, für das zusammen fast 28 Hektar große Gesamtgebiet städtebauliche Strukturpläne zu erarbeiten.

Als bester Beitrag wurde im Januar 2012 der Entwurf von Lorenzen Architekten aus Berlin gemeinsam mit Rössner + Waldmann aus Erlangen ausgewählt. Dessen Konzept sah Wohnquartiere vor, die sich um einen zentralen grünen Landschaftsanger gruppierten. Bestehende Heckenstrukturen und Biotope sollten in das Grünsystem integriert werden. Die Planung ermöglichte zudem eine abschnittsweise Erschließung und sah unterschiedliche Wohnformen vor.

Bemerkenswert: Auch das Würzburger Ingenieurbüro Auktor, das jetzt den Flächennutzungsplan überarbeitet, hatte sich 2012 mit einem eigenen Entwurf an dem Verfahren beteiligt. Dieser sah ebenfalls eine durchgehende Grünachse vor, überzeugte das damalige Beurteilungsgremium jedoch insbesondere bei der Verkehrserschließung und der Bauabschnittsbildung weniger als der ausgewählte Lorenzen-Entwurf.

Im Mai 2012 entschied der Gemeinderat schließlich, zunächst nur das Gebiet Sandäcker oberhalb der Querspange weiterzuentwickeln. Einer kurzfristigen Bebauung des Geisbergs standen nach damaliger Einschätzung verschiedene Hindernisse entgegen, darunter ein landwirtschaftlicher Betrieb mit Pferdehaltung.

Der Geisberg blieb deshalb als langfristige Wohnbaureserve im Flächennutzungsplan erhalten.

Bürgermeister Jürgen Götz erinnerte in der aktuellen Sitzung daran, dass Grundstückseigentümer bereits seit 1967 auf eine Bebauungsmöglichkeit warteten. Mit dem neuen Vorentwurf wird diese langjährige Wohnbauausweisung nicht neu geschaffen, sondern unter Berücksichtigung heutiger Anforderungen an Infrastruktur, Gewerbe und Naturschutz angepasst.

Sommerleite und Winterleite: Nach fast 60 Jahren kein Bauerwartungsland mehr

Eine weitreichende Änderung betrifft die Sommerleite und die Winterleite an den Hanglagen beiderseits des Sendelbachtals.

Beide Gebiete sind bereits seit 1967 als Bauerwartungsland im Flächennutzungsplan dargestellt.

Nun sollen die bisherigen Wohnbauflächen vollständig zurückgenommen werden. Wie groß die Flächen sind, konnte nicht in Erfahrung gebracht werden.

Blick auf die Sommerleite von der Winterleite

Blick auf die Winterleite von der Sommerleite

Hinzu komme, dass mit dem Vorkommen geschützter Tierarten gerechnet werden müsse. Eine Bebauung würde deshalb umfangreiche naturschutzrechtliche Ausgleichs- und Artenschutzmaßnahmen erforderlich machen.

Für die Gemeinde wären damit erhebliche Kosten verbunden. Nach Einschätzung des Planers wäre der finanzielle Aufwand so hoch, dass eine wirtschaftlich sinnvolle Erschließung nicht zu erwarten sei.

Deshalb empfahl das Ingenieurbüro, die bisherigen Wohnbauflächen herauszunehmen und entsprechend der tatsächlichen Nutzung darzustellen.

An der Sommerleite sollen die amtlich kartierten Biotope als Flächen für Schutz, Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft ausgewiesen werden. Andere Bereiche werden als Gartenland dargestellt.

An der Winterleite kommen landwirtschaftliche Flächen, Grünland und waldartige Strukturen hinzu. Besonders ins Gewicht fällt dort auch die unmittelbare Nähe zu Naturdenkmalen und Schutzgebieten, darunter das Naturdenkmal Boxenanker.

Die Vorgeschichte: Bereits bei der Flächennutzungsplanüberarbeitung um das Jahr 2000 hatten der Agenda-21-Arbeitskreis, der Bund Naturschutz und der damalige Grünen-Sprecher Stephan Snethlage gefordert, Sommerleite und Winterleite wegen ihrer ökologischen Bedeutung als Bauerwartungsland zu streichen. Der Gemeinderat hielt damals jedoch an der bisherigen Darstellung fest.

Was Naturschützer schon vor mehr als 25 Jahren verlangten, wird nun planerisch aufgegriffen. Ausschlaggebend sind heute neben dem Naturschutz vor allem die hohen Kosten einer möglichen Erschließung.

Mühlgärten: Hochwasser verhindert weitere Wohnbebauung

Die bislang noch als Wohnbauflächen dargestellten unbebauten Bereiche der Mühlgärten im Altort sollen künftig als Grünflächen mit der Zweckbestimmung Kleingärten ausgewiesen werden.

Ausschlaggebend ist die erhebliche Hochwassergefährdung.

Öchsner verwies darauf, dass die Flächen unmittelbar im Einflussbereich des Mains liegen und auch ein Flutgraben durch das Gebiet verläuft. Bei einem entsprechenden Hochwasserereignis sei mit einer weitgehenden Überflutung zu rechnen.

Die bisherige Darstellung als Wohnbaufläche lasse sich deshalb kaum noch mit den wasserrechtlichen Anforderungen vereinbaren.

Die neue Darstellung als Kleingartenfläche entspreche zudem weitgehend der heutigen Nutzung.

Die Vorgeschichte: Schon bei der Flächennutzungsplanüberarbeitung um das Jahr 2000 hatte Städteplaner Holl vorgeschlagen, die unbebauten Mühlgärten als grüne Ruhezone zu sichern. Der Agenda-21-Arbeitskreis unterstützte dies. Auf Einwendungen betroffener Grundstückseigentümer verzichtete der Gemeinderat 2001 jedoch auf die Umwandlung der bisherigen Bauerwartungsfläche.

Ein Vierteljahrhundert später wird dieser Vorschlag nun im Grundsatz aufgegriffen – vor allem wegen der erheblichen Hochwassergefährdung.

Würzburger Straße: Gärtnerei bleibt – Hochwasser begrenzt weitere Bebauung

Beim Änderungspunkt 4 geht es um die rückwärtigen Grundstücksbereiche an der Würzburger Straße mit der dortigen Erwerbsgärtnerei.

Im bisherigen Flächennutzungsplan sind dort teilweise noch Wohnbauflächen dargestellt. Ein großer Teil liegt jedoch innerhalb des statistisch hundertjährlichen Überschwemmungsgebietes, des sogenannten HQ100.

Öchsner erläuterte, dass das Wasserhaushaltsgesetz einer neuen Bebauung in solchen Bereichen hohe rechtliche Hürden entgegensetze.

Ausnahmen seien zwar grundsätzlich möglich, setzten jedoch umfangreiche Nachweise voraus. Unter anderem müsse sichergestellt werden, dass der Hochwasserabfluss nicht nachteilig verändert werde, kein zusätzlicher Schaden für andere Grundstücke entstehe und verlorener Rückhalteraum ausgeglichen werde.

Deshalb sollen die bisher vorgesehenen Wohnbauflächen auf die Grenzen des Überschwemmungsgebietes zurückgenommen werden.

Bestehende Wohnhäuser außerhalb des Überschwemmungsbereiches werden entsprechend ihrer tatsächlichen Nutzung dargestellt. Der Bereich der Erwerbsgärtnerei bleibt als solcher erhalten.

Bereits im Zusammenhang mit der 17. Flächennutzungsplanänderung für den Busparkplatz an der Mainuferstraße hatte Gärtnereibesitzer Friedrich Reim im November 2023 beantragt, die vorgesehene Parkplatzfläche auf Teile seines Gärtnereigeländes auszudehnen.

Der Gemeinderat lehnte die Einbeziehung im Mai 2024 einstimmig ab, um das laufende Verfahren nicht durch eine erforderliche artenschutzrechtliche Prüfung zu verzögern. Eine Berücksichtigung bei einer späteren Flächennutzungsplanänderung wurde damals jedoch als möglich bezeichnet.

Im jetzt vorgestellten Vorentwurf ist eine zusätzliche Parkplatzfläche auf dem Gärtnereigelände nicht ausdrücklich ausgewiesen. 

Hochwasserschutz soll stärker in die Planung einfließen

Eine weitere Ergänzung ergab sich aus dem unmittelbar zuvor behandelten Tagesordnungspunkt zum Sturzflut-Risikomanagement-Konzept

Dabei waren mögliche Rückhalteflächen im Bereich Richtung Gadheim vorgestellt worden, die den Oberflächenwasserzufluss zum Sendelbach reduzieren könnten.

Öchsner regte an, diese Erkenntnisse bereits bei der Gesamtüberarbeitung des Flächennutzungsplanes zu berücksichtigen.

Der Gemeinderat erklärte sich damit einstimmig einverstanden.

Die vier zuvor angesprochenen möglichen Rückhaltestandorte sollen bei der weiteren Bearbeitung berücksichtigt werden. Auch in der Begründung zum Flächennutzungsplan soll der Hochwasserrückhaltung ein entsprechender Abschnitt gewidmet werden.

 Weitere Änderungspunkte

Umnutzung Sportplatz BFW in Wohbaufläche

Bereich Untere Au - Thüngersheimer Straße

Hochhaus Stifterstraße/Mittlere Setz

Misch- und Gewerbegebiet im westlichen Bereich: Der neue Flächennutzungsplan passt die Ausweisungen an die vorhandenen Nutzungen an. Gaststätte, Hotel und Wohnhaus werden als Mischgebiet dargestellt, während Tankstelle und Kfz-Betrieb einem beschränkten Gewerbegebiet zugeordnet werden. Die Beschränkung dient dem Lärmschutz der angrenzenden Wohnbebauung. Wegen des Erweiterungswunsches eines ansässigen Unternehmens soll das Gewerbegebiet nach Osten über die bestehende Bebauung hinaus ausgedehnt werden.

Der Flächennutzungsplan soll die vorhandenen Nutzungen im Bereich REWE-Markt/Marina-Hafen  für Einzelhandel, nicht gewerbliche Kleintierhaltung und Freizeithafen künftig als eigenständige Sondergebiete darstellen. Die genaue Abgrenzung der drei Bereiche muss im weiteren Planungsverfahren noch festgelegt werden.

Mainfrankensäle und Mainlände: Die bauliche Erweiterung der Mainfrankensäle wird als Sondergebiet berücksichtigt, die umgestalteten Parkplätze werden entsprechend ihrer tatsächlichen Nutzung dargestellt. Der Bereich zwischen Main und Mainländestraße soll als Sondergebiet „Freizeit und Erholung“ ausgewiesen werden. Damit wird die planungsrechtliche Grundlage für die geplante Umgestaltung der Mainlände geschaffen.

Wohnmobilstellplätze: Die bereits stark frequentierten Stellplätze für Wohnmobile sollen attraktiver gestaltet und erweitert werden. Dafür sieht der neue Flächennutzungsplan ein Sondergebiet für Parkplätze und Stellplätze für Campingfahrzeuge vor. Die Ausweisung soll die bestehenden Nutzungen und die Ausbaupläne der Gemeinde planungsrechtlich absichern.

Naturfreundehaus: Das Gelände rund um das Naturfreundehaus soll künftig als Sondergebiet „Freizeit und Erholung“ dargestellt werden. Bisher ist es im Flächennutzungsplan überwiegend als landwirtschaftliche Fläche beziehungsweise Waldfläche ausgewiesen. Auch der vorhandene Kinderspielplatz soll berücksichtigt werden. Wegen seiner Lage in der Wasserschutzzone I kommt für ihn alternativ eine Darstellung als Grünfläche in Betracht.

Seit 2020 vorbereitet – Flächennutzungsplan schafft noch kein Baurecht

Die letzte umfassende Überarbeitung des Veitshöchheimer Flächennutzungsplanes erfolgte im Jahr 2002. Den Grundsatzbeschluss zur erneuten Fortschreibung fasste der Gemeinderat bereits im April 2020, nachdem der Umweltbeirat eine Aktualisierung des Landschaftsplanes angeregt hatte.

Nach mehreren Workshops mit Gemeinderat und Bürgern liegt nun der Vorentwurf vor. Bürgermeister Götz betont: „Der Flächennutzungsplan beantwortet lediglich die Frage, wo soll sich die Gemeinde langfristig entwickeln." Anders als ein Bebauungsplan schaffe er noch kein unmittelbares Baurecht für einzelne Grundstücke.

Gemeinderat billigt Vorentwurf – Bürger können Stellung nehmen

Mit dem Beschluss vom 12. Oktober 2026 beauftragte der Gemeinderat zugleich die weitere Ausarbeitung der Begründung, des Umweltberichtes und des landschaftspflegerischen Begleitplanes.

Nach Fertigstellung dieser Unterlagen soll die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Absatz 1 Baugesetzbuch sowie die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Absatz 1 Baugesetzbuch erfolgen.

Für die öffentliche Beteiligung ist eine Dauer von mindestens einem Monat vorgesehen.

In dieser Zeit können Bürger die Planunterlagen einsehen und Anregungen oder Bedenken vorbringen. Die eingehenden Stellungnahmen müssen anschließend geprüft und vom Gemeinderat behandelt werden. Daraus können sich weitere Änderungen ergeben.

Danach folgt eine erneute förmliche Beteiligung, bevor der Gemeinderat den endgültigen Feststellungsbeschluss fassen kann. Anschließend ist noch die Genehmigung durch die zuständige Behörde erforderlich.

Die Gesamtüberarbeitung zeigt zugleich einen deutlichen Wandel in der Ortsentwicklung: Während Sommerleite, Winterleite und Mühlgärten künftig von einer Bebauung freigehalten werden sollen, bleiben am Geisberg und Richtung Gadheim neue Entwicklungsmöglichkeiten vorgesehen.

Folien Ing.Büro Auktor - Fotos Dieter Gürz