Hauptausschuss versagte Einvernehmen für Neubau von vier Reihenhäusern in zweiter Reihe angrenzend an die Vitusturnhalle

Um die rückwärtige Bebauung (in zweiter Reihe) des Anwesens Untere Maingasse 15, dessen Garten sich bis zur Vitusturnhalle (auf dem Foto hinten links) erstreckt, ging es heute bei einer Bauanfrage unter Tagesordnungspunkt 10 des Hauptausschusses.

Nach dem Vortrag von Bürgermeister Jürgen Götz beabsichtigen hier im hinteren Grundstücksteil die Bauherren insgesamt vier Reihenhäuser zu errichten. Sie bringen vor, so Götz, dass eine Verdichtung im Kernbereich umweltverträglicher sei als im Außenbereich Neuland auszuweisen. Durch das Bauvorhaben werde städtebaulich die bereits im Bereich des Pfeufferhofweges vorhandene Zeilenbebauung Untere Maingasse 17 bis 21 (oben am rechten Bildrand) fortgeführt. In die vorhandene Grundstücksfläche soll ein Gemeinschaftshof zur Kommunikation, eine Spielfläche für Kinder und ein Gartenbereich integriert werden.

Die Erschließung des im festgesetzten Überschwemmungsgebiet liegenden Baugrundstücks soll über die Untere Maingasse durch den Hof des Vorderlieger-Bestandsgebäudes Untere Maingasse 15 (rechts auf dem Foto) nach Abbruch der Garage (links auf dem Foto) erfolgen.

Vorgesehen seien im erhöht angeordneten Erdgeschoss zwei barrierefreie Drei- bis Vierzimmerwohnungen mit großer Terasse und Gartenanteil zu errichten, über einen Laubengang im 1. OG jeweils vier 4 1/2-Zimmer-Maisonettewohnungen  zu erschließen, die sich bis in das 2. OG mit Dachterasse im DG erstrecken.

Laut Bürgermeister sollen mit der Bauanfrage eine Reihe von Fragen abgeklärt werden:

1. Ist die Wohnbebauung in zweiter Reihe in Fortführung der vorhandenen Riegelbebauung genehmigungsfähig?

2. Ist eine Bebauungshöhe mit drei Vollgeschossen genehmigungsfähig?

3. Auf welcher Höhe muss (wegen der Lage im Überschwemmungsgebiet) der Boden des Erdgeschosses mindestens ausgeführt werden (bei Verzicht auf ein Kellergeschoss)?  -

4. Ist eine Grenzbebauung zum Anwesen Untere Maingasse 17 bzw. ein ein- bis zweigeschossiger Zwischenbauteil zulässig?

5. Kann die private Erschließung nach Abbruch der Garage und der Außentreppe oder alternativ durch Aufständerung des Bestandsgebäudes Untere Maingasse 15 erfolgen?

6. Ist der Brandschutz durch Anleiterung der Neubebauung möglich?

7. Unter welchen Voraussetzungen ist eine Neubebauung bei Abriss des Bestandsgebäudes Untere Maingasse 14 möglich?

Götz: Für die Beantwortung der Fragen 3, 4 und 6 ist die Baugenehmigungsbehörde zuständig, die Frage 7 käme einem Planungsauftrag an die Gemeinde gleich.

Das Vorhaben, so der Bürgermeister, ist nach § 34 BauGB (unverplanter Innenbereich) zu beurteilen. Für das Gebiet Untere Maingasse wurde im Rahmen der Altortsanierung ein Bebauungsplan erstellt mit Sanierungszielen für jedes einzelne Grundstück, der aber keine Rechtskraft erlangte. Da die Altortsanierung verfahrensmäßig abgeschlossen sei, würde nun eine neue Sachlage vorliegen.

Wie der Bürgermeister weiter ausführte, ließe sich die Fortführung der (durch den öffentlich gewidmeten Pfeufferhofweg erschlossenen) vorhandenen Riegelbebauung Untere Maingasse 17 bis 21 (Foto oben)  städtebaulich vertreten, wenn sie sich in die vorhandene Umgebungsbebauung einfügt. Ob dies bei der geplanten Bebauung mit drei Vollgeschossen noch der Fall ist, sei fraglich.

Hinzukomme, dass der rückwärtige Bereich der Grundstücke südlich der Unteren Maingasse nach der vorhandenen Riegelbebauung von einer Gartennutzung geprägt sei. Allerdings sei in diesem Bereich der Unteren Maingasse keine städtebauliche Einheit gegeben.

Neben der geplanten dreigeschossigen Bebauung sei auch die entstehende verkehrliche Situation kritisch zu beurteilen. Für die sechs Wohneinheiten in zweiter Reihe seien neun Stellplätze nachzuweisen. Abgerissen werde dann auch noch die Garage für das Bestandsgebäude.

Abschließend hielt der Bürgermeister fest, dass es sich um einen Antrag auf Vorbescheid handelt, der zunächst einmal Klarheit schaffen soll, ob eine Bebauung in dieser Form und Größe möglich wäre.

Im Gegensatz zu den übrigen vom Pfeufferhofweg öffentlich erschlossenen Gebäuden der vorhandenen Riegelbebauung hat das auf dem Foto links hinten zu sehende Haus Nr. 17 einen eigenen Hof zur Unteren Maingasse, der durch das Bestandsgebäude Untere Maingasse 15 (links) der Bauherren und das weiße Haus (rechts) begrenzt wird.

Diskussion

Stefan Oppmann (UWG) sah als gravierende Punkte, weshalb er der Bauanfrage nicht zustimmen könne, zum einen die verkehrliche Situation durch die vorgesehene sehr enge und kleine Zufahrt nach Abbruch der Garage und zum anderen die nach seiner Meinung sehr massive dreigeschossige Bebauung. Die noch vorhandenen Gärten im Bereich der Oberen und der Unteren Maingasse machen nach seiner Ansicht den Charme des Altortes aus, der mit weiteren Verdichtungen mehr und mehr verloren gehe.

Marlene Goßmann (SPD): "Wir sind ja grundsätzlich alle der Meinung, dass eine Nachverdichtung sinnvoller ist, als eine Neuausweisung." Die Nachverdichtung müsse aber in einem verträglichen Maß erfolgen und müsse sich einfügen.

Simon Kneitz (CSU) erklärte, dass auch seine Fraktion die Massivität des geplanten Bauvorhabens äußerst kritisch sieht und sich die Umgebung der durch Gärten geprägten Landschaft hinter der Turnhalle stark verändern würde. Das Vorhaben füge sich in der vorgelegten Form überhaupt nicht ein. Seine Fraktion halte es aber nicht für ausgeschlossen, dass man hier in zweiter Reihe bauen kann. Kneitz: "Wenn es sich einfügt, dann würden wir hier keine grundsätzlichen Probleme sehen."

Winfried Knötgen (UWG) hielt es für erforderlich, dass der geplante Baukörper sowohl in der Höhe als auch in der Breite reduziert wird, dann könne man das Vorhaben nochmals zur Abstimmung bringen. Grundsätzlich wolle er hinten eine Bebauung nämlich nicht verbieten.

Aufgrund der Wortmeldungen habe sich herauskristallisiert, so fasste der Bürgermeister zusammen, das gemeindliche Einvernehmen nicht zu erteilen, zum einen aufgrund der Dimensionen und zum anderen aufgrund der Gartenstruktur im rückwärtigen Bereich sowie auch aufgrund der problematischen verkehrsmäßigen Erschließung. Wobei man sich grundsätzlich aber trotzdem eine Bebauung vorstellen könnte in einer reduzierten Weise.

Einstimmig votierte schließlich das Gremium dafür, das gemeindliche Einvernehmen für die eingereichte Bauanfrage für vier dreigeschossige Reihenhäuser mit sechs Wohneinheiten nicht zu erteilen.

Fotos Dieter Gürz