Neues Baugebiet "Sandäcker" sieht 321 Wohneinheiten vor - Sachstand laut Info-Gang der Gemeinde 2015 - Teil 1

Eine Überfülle von Informationen gab es über vier Stunden lang für die rund 120 Teilnehmer am 23. Informationsgang der Gemeinde. So viele Bürger wie noch zuvor zeigten Interesse an der gemeindlichen Entwicklung, die ihnen Bürgermeister Jürgen Götz in geballter Form auf dem sieben Kilometer langen Kurs im Gemeinde-Gebiet auf dem Berg zwischen Gartensiedlung und Kaserne präsentierte.

Ein enormes Interesse bestand vor allem am Sachstand der Ausweisung des gemischten Wohnbaugebietes "Sandäcker" mit 321 Wohneinheiten. Hier soll nach den Ausführungen der Gemeindevertreter der Bebauungsplan bis Ende 2016 zum Abschluss gebracht werden. Ausführlich erläuterte Bürgermeister Jürgen Götz das bisherige zeitaufwendige Verfahren, ehe dann sein Bauamtsleiter Gerhard Reichert die Planungsdetails vorstellte.

LANGWIERIGES VERFAHREN

Bereits im September 2007 hatte eine Interessengemeinschaft der Grundstückseigentümer die Wohngebiets-Ausweisung der zwischen Gartensiedlung und Kreisstraße oberhalb der Geithainer Allee liegenden "Sandäcker" beantragt.

Aufgrund kontroverser Auffassungen im Gemeinderat dauerte es jedoch bis Januar 2013, bis das Gremium das Büro Dr. Holl beauftragte, für dieses Gebiet einen qualifizierten Bebauungsplan auf der Grundlage des Strukturplanes der Architekten Lorenzen auszuarbeiten. Gleichzeitig muss auch der Flächennutzungsplan geändert werden, denn dieses Gebiet wurde im Jahr 2000 von landwirtschaftlicher Nutzung in eine Sonderbaufläche "Freizeit und Erholung" umgewidmet.

Nicht zum Zuge kam der ein Jahr später 2008 gestellte Antrag der Interessengemeinschaft "Geisberg", das bereits im ersten Flächennutzungsplan in den 60er Jahren des vorigen Jahrhunderts als Wohn-Bauerwartungsland ausgewiesene Gebiet unterhalb der Geithainer Allee zu entwickeln.

Zuvor hatte die Gemeinde für das Gesamtgebiet 2008 eine Machbarkeitsstudie durch das Büro Dr. Holl und im Februar 2011 unter vier Planungsbüros einen Wettbewerb durchgeführt, aus dem das Büro Lorenzen als Sieger hervorging. Nicht nur die 1989 fertiggestellte Mustersiedlung des Sozialen Wohnungsbaus (sogenannte "Blaue Traube"), sondern die gesamte Bebauung des Gebietes "Speckert" nördlich der alten Gartensiedlung erfolgte nach dem Strukturplan des dänischen Büros Vandkunsten unter Federführung des Architekten Carsten Lorenzen.

Da das Gebiet durch Lärmimmissionen der WÜ 3, der Geithainer Allee sowie der Günterslebener Straße "belastet" ist und auch das angrenzende Gewerbegebiet Einfluss auf die städtebauliche Konzeption des Baugebietes nimmt, wurde zunächst ein Schallschutzgutachten erstellt und Schallpegelmessungen durchgeführt. Der Planentwurf in der derzeit noch geltenden Fassung vom 20.9.2013 wurde bereits unter Berücksichtigung der Lärmimmissionen erarbeitet.

Zur Planfassung des Büros Dr. Holl vom 20.09.2013 führte die Gemeinde als ersten Verfahrensschritt im November 2013 die frühzeitige Behörden- und Bürgerbeteiligung durch.

Zu einer Verzögerung führte dann im Verfahren die Forderung der Unteren Naturschutzbehörde sowie des Landesbundes für Vogelschutz, das Baugebiet einer speziellen artenschutzrechtliche Prüfung (saP) zu unterziehen. Diese erstellte Landschaftsarchitekt Thomas Struchholz in der Vegetationsperiode von März bis Oktober 2014 mit dem Ergebnis, dass mit hinreichender Sicherheit davon ausgegangen werden kann, dass durch eine Bebauung keine Verbotstatbestände ausgelöst werden. Die von ihm empfohlenen Vermeidungs– und Ausgleichsmaßnahmen sollen im integrierten Grünordnungsplan Aufnahme finden.

Im November 2014 befasste sich der Gemeinderat mit der Thematik der Erschließung der "Sandäcker". Er beauftragte nach den Worten des Bürgermeisters in einer nichtöffentlichen Sondersitzung nach Vorstellung von zwei Erschließungs- und Maßnahmeträgern, die KFB-Baumanagement GmbH mit einem Machbarkeitskonzept für eine private Erschließung. Neben den eigentlichen auf 5,6 Millionen Euro geschätzten Erschließungsmaßnahmen ist laut Bürgermeister die Grundstückssicherheit von ausschlaggebender Bedeutung, um ein langwieriges Umlegungsverfahren zu vermeiden. Bislang ließ sich die Gemeinde Planungen und Gutachten bereits 160.000 Euro kosten.

Die KfB übermittelte den Grundstückseigentümern einen Fragebogen und führte im Mai 2015 drei Informationsveranstaltungen durch. Möglichkeiten und Wünsche der Grundstückseigentümer wurden erörtert. Das Vermessungsamt schlug darauf hin neue Grundstücksbildungen vor, die nun die KfB mit den Eigentümern in den nächsten Wochen bis Ende November in Einzelgesprächen abklären will. Falls eine Einigung zu erzielen ist, könnte dann laut Bürgermeister im neuen Jahr das Bebauungsplanverfahren fortgesetzt werden.

Planungsgrundzüge und -Details

Der vom Bauamtsleiter vorgestellte Plan beinhaltet die Entwicklung eines neuen barrierefreien und ökologischen Wohngebiets mit gemischter Bebauung mit voraussichtlich 321 Wohneinheiten. Die Einfamilienhäuser (insgesamt 33) sind mit Grundstücksgrößen von 470 bis 550 m² am Rand zur Grünfläche, sowie gegenüber der Günterslebener Straße und vereinzelt als Abschluss der Bebauung zum Lärmschutzwall geplant. Die Baufelder für Doppelhäuser (insgesamt 34) mit Grundstücksgrößen von 360 bis 480 m² und Reihenhäuser (insgesamt 76) mit 260 bis 310 m² sind alle nach Westen orientiert. Die Bauquartiere im Geschoßwohnungsbau beinhalten 188 Wohneinheiten. Teilbereiche sind für betreutes Wohnen geeignet.

Um einen einheitlichen Charakter des Gebietes zu sichern, ist eine Dachlandschaft mit 30° geneigten Satteldächern vorgesehen. Mit zwei bzw. drei vollen Geschossen ist eine große Vielfalt an Grundrisstypen möglich. Bei Reihenhäusern werden Wohnflächen von ca. 120- 160 m², bei Einfamilienhäusern von ca. 185 m² erreicht. Für die Ausbildung der Garagen an den Reihenhaus-Wohnwegen werden einheitliche begrünte Flachdächer festgesetzt. Die Geschosswohnungen erhalten Tiefgaragen.

Das gesamte Baugebiet umfasst nach den Ausführungen von Bauamtsleiter Gerhard Reichert eine Fläche von 139.024 m², die Nettobaulandfläche nur 84.464 m². Der Anteil der Verkehrs-, Grün- und Lärmschutzflächen beträgt überproportional 40 Prozent, allein die Grünflächen beanspruchen einen Flächenbedarf von 34.537 m² und die öffentlichen Verkehrsflächen von 20.023 m². 36.873 m² sind in Gemeindebesitz. Bis Ende 2013 investierte die Gemeinde laut Bürgermeister 1,9 Millionen Euro in den Grunderwerb. Die Gemeinde sei bereit, bis Ende November dieses Jahres weitere ihr angebotene Flächen zu erwerben.

Das Gebiet wird durch die Lärmimmissionen der WÜ 3, der Geithainer Allee sowie der Günterslebener Str. "belastet". Um einen ausreichenden Schutz vor Verkehrslärm zu erreichen, sind aktiv entlang der WÜ 3 ein Lärmschutzwall mit eingegrünter 1 m hoher Lärmschutzwand (Gesamthöhe 4 m) und eine Tempobeschränkung 30 km/h für die Geithainer Allee sowie passive Lärmschutzmaßnahmen durch Festsetzungen im Bebauungsplan hinsichtlich bauseits zu erfüllender Schallschutzklassen an Gebäudewänden sowie Lärmschutz durch Gebäudestellung und Grundrisse vorgesehen.

Von den für die Eingriffe in die Natur notwendigen Ausgleichsflächen von 4,57 Hektar können 3,39 Hektar im Baugebiet nachgewiesen werden, der Rest extern auf einem von der Gemeinde in Güntersleben erworbenen landwirtschaftlichen Grundstück.