Gemeinderat beschließt Satzung über die Ausübung des Vorkaufsrechts im Geltungsbereich der neuen Ortsgestaltungssatzung

Der Veitshöchheimer Gemeinderat beschloss in der Sitzung am Dienstag für den Geltungsbereich der einen Tagesordnungspunkt zuvor verabschiedeten neuen Ortsgestaltungssatzung (siehe nachstehender Link)  einstimmig eine Besondere Vorkaufsrechtsatzung nach § 25 Abs. 1 Ziff. 2 Baugesetzbuch (BBauG) zur Sicherung des vorhandenen historischen Ortskerns bzw. einer geordneten städtebaulichen Entwicklung und Nachverdichtung im Geltungsbereich der neuen Ortsgestaltungssatzung.

Der Bürgermeister berief sich darauf, dass die Gemeinde früher im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet (vorstehender Lageplan) ein solches Vorkaufsrecht hatte.  Dieses fiel jedoch weg durch den Beschluss des Gemeinderates vom 28. Februar 2012 weg, demzufolge  nach Abschluss der Altortsanierung die am 18. August 1981 in Kraft getretene Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Altort Veitshöchheim“ außer Kraft gesetzt wurde.

Das Gebiet, für das der Gemeinderat nun eine Vorkaufsrechtssatzung beschloss, ist wesentlich größer als das aufgehobene förmlich festgelegte Sanierungsgebiet. Es umfasst neu im Süden auch Grundstücke in der Würzburger Straße von der Parkstraße bis zur Gärtnerei Reim, südlich der  Tiergartenstraße im rückwärtigen Bereich bis zur Pont-l'Evêque-Allee, den Bereich der Mühlgärten und Mühlwiesen und das Gelände der Landesanstalt in der Herrnstraße.

Zur Begründung des Erlasses der Vorkaufsrechtssatzung führte der Bürgermeister aus, dass der historische Ortskern von Veitshöchheim mit Hofgarten und vielen ortsbildprägenden Gebäuden (wie z.B. in der Oberen und Unteren Maingasse, dem Rathausplatz mit Rathaus, Mittelbau, Ratskeller und „Haus der Begegnung“, der Eremitenmühle usw.) erhalten werden soll.
Da immer wieder Anfragen an die Verwaltung herangetragen würden, die die Umgestaltung und Umnutzung der historischen Bausubstanz in nicht unerheblichem Maße zur Folge hätte, wurde deshalb seitens der Verwaltung vorgeschlagen, zur Sicherung des vorhandenen historischen Ortskerns bzw. einer geordneten städtebaulichen Entwicklung und Nachverdichtung im Geltungsbereich der neuen Ortsgestaltungssatzung eine Vorkaufsrechtsatzung für den Altort Veitshöchheim zu erlassen.
Als Umgriff stimmte der Gemeinderat dem Vorschlag der Verwaltung zu, eine Vorkaufsrechtsatzung zu erlassen, die mit dem Umgriff des Geltungsbereiches der neuen Ortsgestaltungssatzung identisch ist.

Wörtlich heißt es in der Satzung: " Zur Sicherung des historischen Ortskerns sowie einer geordneten städtebaulichen Entwicklung im Bereich des Altorts zieht die Gemeinde Veitshöchheim den Ankauf notwendiger Grundstücke im Bereich des Altorts in Betracht."

Ausdrücklich festgestellt wird: "Das Vorkaufsrecht erstreckt sich in diesem Geltungsbereich auf die bebauten Grundstücke."

Die Frage von Ratsmitglied Winfried Knötgen (UWG), ob die Zulässigkeit der Satzung rechtlich abgeklärt sei, bejahte der Bürgermeister.

Jürgen Götz: "Im Einzelfall muss über die Ausübung des Vorkaufsrechts der Gemeinderat entscheiden. Es geht darum, Einfluss nehmen zu können, aber nicht darum, dass die Gemeinde billig an Häuser kommt."

Redaktionelle Hinweise:

Die Verwaltungsrechtsprechung knüpft an eine Besondere Vorkaufsrechtssatzung des § 25 Abs. 1 Nr. 2 BBauG, wie sie nun der Gemeinderat beschlossen hat, bestimmte Voraussetzungen. Bei einem  „In-Betracht-Ziehen" einer städtebaulichen Maßnahme wird gefordert, dass die Gemeinde im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses zumindest eine ungefähre Vorstellung entwickelt hat, in welchem Umfang sie voraussichtlich Flächen für die gewünschte städtebauliche Maßnahme benötigen wird. 

So hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof die Ausübung von Vorkaufsrechten ohne eigentliche Planung städtebaulicher Maßnahmen für unzulässig erklärt (VGH Bayern 15 N 17.698).

Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet (bestand von 1981 bis 2012) konnte die Gemeinde Veitshöchheim das Vorkaufsrecht ausüben, wenn es durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt war, insbesondere zur Beseitigung städtebaulicher Mißstände, es sei denn, das Vorkaufsrecht war gemäß § 26 BauGB mangels Erforderlichkeit ausgeschlossen. Dies war zum einen der Fall, wenn das betroffene Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken der Sanierung bebaut war und genutzt wurde. Zum anderen konnte gemäß § 27 BauGB das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden, wenn die Verwendung des Grundstücks nach den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder mit ausreichender Sicherheit bestimmbar war und der Käufer in der Lage war, das Grundstück binnen angemessener Frist dementsprechend zu nutzen und er sich hierzu auch verpflichtete.