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Rückblick: Die Mainfrankensäle boten in der Planungsphase viel Zündstoff - Kosten blieben im Rahmen

Veröffentlicht am von Dieter Gürz

Zur Erinnerung: Die Mainfrankensäle Ende 2012Zur Erinnerung: Die Mainfrankensäle Ende 2012
Zur Erinnerung: Die Mainfrankensäle Ende 2012Zur Erinnerung: Die Mainfrankensäle Ende 2012

Zur Erinnerung: Die Mainfrankensäle Ende 2012

Die Mainfranikensäle nach Generalsanierung und Erweiterung Ende 2014Die Mainfranikensäle nach Generalsanierung und Erweiterung Ende 2014Die Mainfranikensäle nach Generalsanierung und Erweiterung Ende 2014
Die Mainfranikensäle nach Generalsanierung und Erweiterung Ende 2014Die Mainfranikensäle nach Generalsanierung und Erweiterung Ende 2014Die Mainfranikensäle nach Generalsanierung und Erweiterung Ende 2014

Die Mainfranikensäle nach Generalsanierung und Erweiterung Ende 2014

Bau-History und Finanzierung

Es war ein langwieriger und schwieriger Prozess, der ein großes Durchhaltevermögen bei den Verantwortlichen erforderte, bis nun am 3. Januar 2015 die Eröffnung gefeiert werden kann.

  • So hatte bereits im Jahre 2006 der Beirat der Touristik-GmbH zu bedenken gegeben, dass die Mainfrankensäle nicht mehr zeitgemäß seien und der Gemeinde die Einschaltung des Sachverständigenbüros für den Betrieb von Veranstaltungs- und Kongresshallen zur Erstellung einer Bestandsanalyse und eines Konzepts zur Attraktivitätssteigerung empfohlen.Der Gemeinderat hatte darauf hin beschlossen, eine Arbeitskommission aus Mitgliedern der Fraktionen zur Erstellung eines Konzeptes mit Prioritätenliste unter Berücksichtigung technischer, funktioneller, gestalterischer und wirtschaftlicher Aspekte einzusetzen.
Fachmännische Beratung durch ghh consult

In vier Schritten holte sich der Gemeinderat den Rat von Experten, nämlich der ghh consult GmbH Dr. Hank-Haase & Co. Unternehmensberatung in Wiesbaden ein

  • Der Ferienausschuss erteilte so im dritten Quartal 2008 ghh den Auftrag zur Erstellung einer Feasibility-Studie und einer Marktanalyse.
  • Im März 2010 wurde der Auftrag ergänzt um die Module "Markt-, Konkurrenz- und Nachfragepotenzialanalyse" sowie "Organisation, Vermarktungs- und Betreiberkonzept".
  • Im Oktober 2010 beschloss man, ghh auch mit Teil C der Feasibility Studie "Umwegrentabilität, Wirtschaftlichkeits- und Rentabilitätsberechnungen" zu beauftragen, um neben den prognostizierten Belegungseinnahmen auch die Betriebskostenentwicklung und die Kosten des noch festzulegenden Betreibermodells zu erhalten.
  • Im September 2013 schließlich gab der Gemeinderat ghh den Auftrag, aufbauend auf dem Gutachten vom Mai 2010 mit der Erstellung der weiteren Leistungen "Wirtschaftlichkeitsberechnung" und der Ausarbeitung eines "Konzeptes für die Organisationsstruktur und das Marketing" einschließlich einem Entwurf für Pächterausschreibung. Insgesamt ließ sich so die Gemeinde die mehrjährige Beratung durch ghh an die 50.000 Euro kosten.

Vorschläge der Gutachter weitgehend umgesetzt

  • Die ghh-Gutachter räumten bei der Vorstellung ihrer Studie im Oktober 2008 den Mainfrankensälen in der Region Würzburg aufgrund ihrer guten Erreichbarkeit große Chancen ein, sich nach Modernisierung und Erweiterung um kleinere Räume auf dem Tagungs- und Kongressmarkt erfolgreich zu behaupten. Sie stellten jedoch einige Defizite fest. So sei Restaurant in die Jahre gekommen, zu dunkel, das Mobiliar veraltet und die Beleuchtung schlecht, Auch das Foyer sei zu dunkel und zu klein, der Konferenzraum wenig repräsentativ und der gesamte rückwärtige Bereich aufgrund seiner verwinkelten Verbindungswege problematisch. Lediglich der Saalbereich mache einen guten Eindruck. Die Küche sei gigantisch (viel zu groß), dagegen die Arbeitsflächen ungenügend oder schlecht genutzt, Die Geräte seien überwiegend alt und würden zu viel Energie benötigen. Die Lage der Büros und der Zugang durch die Küche seien für Gäste nicht zumutbar, die Künstlergarderoben unzureichend.
  • Aufgrund des Nachfragepotentials waren nach Meinung der Gutachter zusätzliche Tagungsräume, Foyer- und Ausstellungsflächen als Voraussetzung für einen wirtschaftlichen und zukunftsweisenden Betrieb vonnöten.
  • Schließlich schlug ghh vor, auch eine Betreiber-GmbH für den Saalbau der Mainfranken-Säle zu gründen. All diese Vorschläge fanden Gehör beim Gemeinderat und wurden letztendlich auch umgesetzt.

Langwierige Planungsphase

  • Im Juli 2009 beauftragte der Gemeinderat, das Architekturbüro Schilling (Planer des Bestandsgebäudes) mit der Vorplanung, Projekt- und Planungsvorbereitung einschließlich Kostenschätzung, das Büro Haase, Karlstadt mit der energetischen Konzipierung und mit der Projektsteuerung, sowie im.November 2009 mit den Fachleistungen Heizung/Lüftung/Sanitär das Ingenieurbüro Schirmer, mit der Elektrotechnik Durner Ingenieure und mit der Tragwerksplanung das Ingenieurbüro WSP.
  • Im Januar 2010 war das Gremium dann der Auffassung, den ursprünglich geplanten Baumaßnahmen-Beginn von 2011 vorerst auf 2012 zu verschieben, um notwendige Abstimmungsmaßnahmen zu klären und die Neukonzeption nochmals vom Gutachter (ghh Consult) beurteilen zu lassen.
  • Im Oktober 2010 legte dann der Gemeinderat fest, den Baubeginn auf Februar 2013 in der Erwartung zu verschieben, dass die sich durch die Wirtschaftskrise rapide verschlechterte Einnahmesituation der Gemeinde wieder annähernd den Stand von 2008 erreicht und dann ein höheres Eigenkapital zur Verfügung steht. Planerisch wurden jedoch die Leistungsphasen 3 (Kostenumfang 230.000 Euro) in Auftrag gegeben, um über gesichertere Zahlen verfügen zu können.
  • Angeregt wurde damals eine Überprüfung, ob es nicht sinnvoll ist, einen Investor/Betreiber für die Mainfrankensäle zu suchen, der ein Hotel errichtet, damit die neuen Seminarräume auch mit mehrtägigen Veranstaltungen belegt werden können, da die Bettenkapazität im Ort schon ziemlich ausgelastet sei. Der Gemeinderat stimmte dann im Juni 2011 tatsächlich auch einem Antrag zu, von der Kanzlei RA Heuking Kuhn Lüer Woltek, München ein Angebot für die Durchführung eines Investorenwettbewerbs für ein Hotel einzuholen und darzulegen, welche Synergieeffekte sich dadurch für den Betrieb der Mainfrankensäle ergeben können und welche zusätzliche Einnahmen sich durch eine Vergabe im Erbbaurecht erzielen lassen. Ende Juli 2011 entschied hierzu das Gremium, einer Auftragserteilung aus Kostengründen derzeit nicht näher zu treten. Die Festlegung der spezifischen baulichen und konzeptionellen Vorgaben an den Investor (z.B. Hotelkategorie, Anzahl der Zimmer, räumliche Gestaltung; sonstige spezielle Vorstellungen) setze eine umfangreiche Planungskonzeption voraus. Man war der Meinung, zunächst den Abschluss der Baustellen „Mainfrankensäle-Erweiterung“ und „Mainsteg“ abzuwarten, um zu sehen, ob dann ein Hotelbau an dieser Stelle noch städtebaulich vertretbar ist.
  • Im Februar 2011 fand der Antrag der Grünen-Fraktion, nur eine energetische und technische Sanierung im Bestand durchzuführen, keine Mehrheit.

Weichenstellung in Klausurtagung
  • In einer vom inzwischen eingesetzten Projektsteuerer Holger Kess moderierten Klausurtagung im März 2011 stellte dann der Gemeinderat die Weichen für die dann durchgeführte Baumaßnahme .

    • ​Der neue Vorentwurf des Architekten Schilling ließ die Option offen, die Wirtschaftlichkeit des Betriebs der Mainfrankensäle durch ein Hotel garni (mit Verbindungsgang zu den Mainfrankensälen) zu verbessern, falls hierfür ein Privatinvestor gefunden werden kann.

    • Es wurde beschlossen, den Betrieb der Veranstaltungs- und neuen Seminarräume und die Gastronomie in den Mainfrankensälen zu entkoppeln, das Restaurant zu erhalten, gesondert zu verpachten und einen Cateringraum einzuplanen.So sollten noch unterschiedliche Optionen möglich sein, ob nach Fertigstellung die gastronomische Betreuung allein durch den Restaurant-Pächter, durch Cateringfirmen oder gemischt erfolgt.
    • Auf der Grundlage dieser Festlegungen erfolgte dann gemäß Gemeinderatsbeschluss vom Juni 2011 die weitere Planung durch Zusammenarbeit der ARGE Walter Schilling/Manuela Jatz vorzunehmen.

Kontroverse Diskussion über Abschnittsbildung

  • In der Sitzung Ende Oktober 2011 billigte dann das Gremium die Entwurfsplanung mit Kosten von 12,9 Millionen Euro. Es fand jedoch der Antrag, die gesamte Baumaßnahme mit Fertigstellung bis Ende 2014 in Angriff zu nehmen, bei 14 Neinstimmen keine Mehrheit. In einem ersten Bauabschnitt sollte zunächst nur die energetische Sanierung und der Umbau des Bestandsgebäudes mit Baubeginn im Februar.2013 so realisiert werden, dass der Anbau des Seminartraktes mit Vergrößerung des Foyers erst im zweiten Bauabschnitt in späteren Jahren möglich sein sollte.
  • Aufgrund der günstigen Zinskonditionen und der sich bei Aufteilung ergebenden Mehrkosten von über einer Euro revidierte das Gremium dann im Januar 2012 diesen Beschluss und sprach sich dann doch für die Gesamt-Ausführung in einem Bauabschnitt entsprechend der bereits beim Landratsamt Würzburg eingereichten Genehmigungsplanung aus.
  • Bei der Sitzung im Oktober 2011 war auch die Beibehaltung des Restaurants umstritten. Acht von 24 Ratsmitgliedern hatten dafür plädiert, auf dieses zu verzichten und die Mainfrankensäle nur noch mit Catering zu bewirten.

Finanzierung

  • Mehrmals fasste der Gemeinderat dann im weiteren Verlauf des Jahres 2012 Beschlüsse zur Finanzierung zunächst bei Gesamtkosten von 13,2 Millionen Euro. So billigte das Gremium im Oktober 2012 als Zweckbestimmung der staatlichen Röfe-Förderung in Höhe von 2,0 Millionen Euro die touristische Schiene (Billigung des von der gemeindlichen Kulturreferentin erstellten Grobkonzeptes der Dauerausstellung „Fastnacht in Franken und barocke Bühnenwelt“), wobei jedoch die multifunktionale Nutzung des Erweiterungsbaus auch für den Seminar- und Tagungsbereich erhalten blieb. Bestandteil dieses Konzepts war auch die Einrichtung eines zeitgemäßen Touristikbüros im Eingangsbereich und Schaffung eines touristisch ansprechenden Eingangsportals.

  • Bei der Kostenaufteilung entfallen ca. 2/3 auf die Sanierung des Bestands und 1/3 auf den Neubau.
  • Mehr als die Hälfte der Bausumme von letztendlich 13,55 Millionen Euro kann die Gemeinde aus Rücklagen bestreiten. An staatlichen Zuschüssen wurden der Gemeinde 2,4 Millionen Euro aus der Wirtschafts- und Umweltförderung bewilligt. Für 4,2 Millionen Euro hat die Gemeinde zinsgünstige kommunale Investitionskredite bekommen, die teilweise sogar zinslos und mit Tilgungszuschüssen gewährt wurden.
  • Höchst erfreulich für die Gemeinde ist, dass trotz vieler Nachträge in Höhe von 616.000 Euro, die sich im Laufe des Baufortschritts ergeben haben und nachträglich beschlossener Maßnahmen mit 565.350 Euro netto Mehrkosten die Gesamtkosten von 13,52 Millionen Euro netto laut letzter Kostenberechnung nicht überschritten wurden. Es verhielten sich viele Nachträge kostenneutral, entfielen bei neu hinzugekommenen Positionen Leistungen aus dem ursprünglichen Leistungsumfang mit einem Umfang von 1,15 Millionen Euro.

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