Zu einer Odyssee für den Bauherrn entwickelte sich der Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit je drei Vier-und Drei- sowie zwei Zwei-Zimmer-Mietwohnungen in der Stifterstraße in Veitshöchheim

Es war bereits der vierte Antrag, der im Bauamt der Gemeinde Veitshöchheim für das Bauvorhaben „Neubau eines Mehrfamilienhauses mit acht Wohneinheiten“ in der Stifterstraße 23 eingereicht wurde und wohl auch nicht der letzte, denn er wurde in der Hauptausschuss-Sitzung am Dienstag, 21.11.2023 nach dem Vortrag von Bürgermeister Jürgen Götz ohne weitere Wortmeldungen abgelehnt.

Für dieses Vorhaben (mit drei Vierzimmer-, drei Dreizimmer- und zwei Zweizimmer-Wohnungen= hatte der Bauherr bereits im April 2023 einen Antrag auf Vorbescheid für die erste Neuplanung eingereicht, zu dem der Hauptausschuss in der Sitzung am 25. April 2023 das gemeindliche Einvernehmen verweigerte (siehe nachstehender Link auf Bericht vom  26. April 2023).

Nach einer Umplanung wurde das Vorhaben in der Hauptausschuss-Sitzung am 27. Juni 2023 nochmal behandelt und zur zweiten Neuplanung das gemeindliche Einvernehmen mit der knappen Mehrheit von fünf Ja- bei vier Neinstimmen erteilt. In einer Tektur hatte der Bauherr die Länge der Zwerchgiebel im neuen Antrag auf unter 2/3 gesenkt. Somit war das Dachgeschoss kein Vollgeschoss mehr und die GFZ und GRZ konnten nun rechnerisch eingehalten werden. Für die acht Wohneinheiten waren zwölf Stellplätze notwendig. Den zuvor fehlenden Stellplatz hatte der Antragsteller nun durch eine Garage mit Doppelparker nachgewiesen. Mit Schreiben vom 10. Juli 2023 teilte dann aber das Landratsamt Würzburg den Bauherrn mit, dass in den Eingabeplan noch Höhenkoten einzuzeichnen sind und der Nachweis zu erbringen ist, dass die Duplex-Doppelgarage für zwei Stellplätze funktioniert.

Der Bauherr hatte dann die Antragsmappen beim LRA Würzburg abgeholt und die dritte Neuplanung des Bauvorhabens erstellt, zu der dann allerdings der Ferienausschuss am 22. August das gemeindliche Einvernehmen versagte. Wie es hieß, enthielt die Planung entgegen dem vor rund 50 Jahren erstellten Bebauungsplan in der Setz Teil IV ein danach nicht zulässiges Gartenhaus, lagen die Terrassen auf der rückwärtigen Westseite außerhalb der Baugrenze und war die Stützmauer zwischen den Terrassen und den auf die Westseite verlegten, direkt anschließenden Stellplätzen statt maximal 1,10 Meter  1,60 Meter hoch. Befreiungsanträge hatte der Bauherr keine gestellt. Das gemeindliche Einvernehmen zur Befreiung der Lage der Terrassen außerhalb der Baugrenze wurde nicht erteilt.

In der nun am 21. November 2023 dem Hauptausschuss im Genehmigungs-Freistellungsverfahren vorgelegten vierten Neuplanung des Bauherrn wurden bei der Durchsicht der Unterlagen durch das Bauamt der Gemeinde die 1,5 Meter tiefen Balkone auf der Rückseite des Gebäudes zu den Stellplätzen hin außerhalb der Baugrenze festgestellt. Gegenüber den früheren Eingaben wurde außerdem die Gesamthöhe des Gebäudes durch die Einplanung eines Kniestockes mit einer Höhe von 1,40 Meter und Reduzierung der Dachneigung von 34 °auf 23° um  1,00 Meter verringert. Da nun bei der Nutzfläche NF der Bauherr für alle drei Geschosse eine gleiche Flächenzahl angibt, nimmt das Bauamt der Gemeinde an, dass das Dachgeschoss nun ein Vollgeschoss ist, was dem Bebauungsplan  widerspräche, nach dem als Vollgeschoss nur Erdgeschoss plus 1.Obergeschoss festgesetzt sind. Die Voraussetzungen für ein Genehmigungsfreistellungsverfahrens waren deshalb für den gemeindlichen Bauamtsleiter nicht gegeben, da Befreiungen erforderlich seien. Die Befreiungen für Abweichungen vom Bebauungsplan seien vom Planer nicht beantragt worden. Außerdem wurde in der Vorlage an den Ausschuss bemängelt, dass nicht ersichtlich ist, wie die Barrierefreiheit der Wohnungen eines Geschosses funktioniert, für jede Wohnung ein ausreichend großer Abstellraum, ferner leicht erreichbare und gut zugängliche Abstellräume für Kinderwagen, Fahrräder und Mobilitätshilfen vorhanden sind und wie groß der Müllplatz ist.

Die vorsorgliche Abstimmung im Ausschuss über die Erteilung von Befreiungen ergab, dass das Gremium solchen Befreiungs-Anträgen nicht zustimmen wird. Deshalb wurde für den gesamten Bauantrag das gemeindliche Einvernehmen verweigert.

Nach der Sitzung teilte zum Beschluss des Hauptausschusses der in Veitshöchheim wohnhafte Planer Dipl.Ing. (FH) S. Iqbal mit:

Nach seiner Meinung würden die Voraussetzungen für ein Genehmigungs-Freistellungsverfahren vorliegen, halte er die Festsetzungen des 50 Jahre alten Bebauungsplanes ein, da nach dem vorstehenden Schnitt das Dachgeschoss kein Vollgeschoss ist (Fläche von 184 Quadratmeter mit Raumhöhe von 2,30 Meter ohne Dachterrasse  = weniger als  zwei Drittel der Grundfläche von 303 Quadratmter des Dachgeschosses) und die Balkone als untergeordnete Bauteile auch außerhalb der Baugrenzen zulässig seien. Iqbal verweist diesbezüglich auf Artikel 23 Abs. 5 der Baunutzungs-Verordnung.

Dort heißt es: Wenn im Bebauungsplan nichts anderes festgesetzt ist, können auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen bauliche Anlagen zugelassen werden, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind. Eine solche Regelung enthalte Art. 6 Abs 6 der Bayerischen Bauordnung:  Bei der Bemessung der Abstandsflächen bleiben untergeordnete Vorbauten wie Balkone außer Betracht, wenn sie insgesamt nicht mehr als ein Drittel der Breite der Außenwand des jeweiligen Gebäudes, höchstens jeweils 5,0 Meter in Anspruch nehmen, nicht mehr als 1,50 Meter vor diese Außenwand vortreten und mindestens 2,0 Meter von der gegenüberliegenden Nachbargrenze entfernt bleiben. All diese Maßgaben werde er bei seiner Planung einhalten.

So habe er dem Bauamtsleiter der Gemeinde vor der Sitzung erklärt, dass die Balkonbreiten (im vorstehenden Plan noch mit 2 x 2,50 und 1 x3,0 m enthalten) jeweils auf 2,0 Meter reduziert werden und damit weniger als ein Drittel der Breite der Außenwand betragen.

Der Planer führt zudem das Urteil des VGH München, Beschluss vom 04.10.2022 – 1 CS 22.1871 an, das zum vergleichbaren Fall von Terrassen außerhalb der festgesetzten Baugrenzen erging (bei seiner dritten Neuplanung seien Terrassen außerhalb der Baugrenze ebenfalls vom Hauptausschuss nach seiner Meinung unzulässigerweise abgelehnt worden):

"Auf die Rechtmäßigkeit der Befreiung von den Baugrenzen für die Terrassen komme es nicht an, weil diese als Nebenanlagen im Sinne des § 14 Abs. 1 BauNVO außerhalb der festgesetzten Baugrenzen nach § 23 Abs. 5 BauNVO zugelassen werden könnten. Im Übrigen sei die erteilte Befreiung jedenfalls rechtmäßig, weil die ebenerdigen Terrassen keine Auswirkung auf das Maß der baulichen Nutzung hätten und auch keine Abstandsflächen auslösen würden. Eine Verletzung des Gebots der Rücksichtnahme sei ebenfalls nicht zu erkennen."

Wenn heute in der Mainpost zu lesen ist, so der Architekt, dass trotz einer wachsenden Wohnungsnot die Zahl der Neubauprojekte in Deutschland dramatisch einbricht, habe er kein Verständnis dafür, dass die Gemeinde seinen eingereichten Bauantrag für die Schaffung von acht Mietwohnungen, davon drei Vierzimmer-, drei Dreizimmer- und zwei Zweizimmer-Wohnungen, als Beitrag zur Behebung der Wohnungsnot auch im Landkreis Würzburg so restriktiv handhabt.