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Trotz positivem Vorbescheid: Veitshöchheimer Gemeinderat bleibt beim Nein für die Wohnbebauung auf dem alten Pfarrhausgrundstück

Veröffentlicht am von Dieter Gürz

Auf diesem von der evangelischen Kirchengemeinde vor kurzem erworbenen ehemaligen Pfarrhausgrundstück möchte der Bauherr, die Donnermann & Partner GmbH in Kolitzheim nach den Plänen des Architekten Klaus Laudenbacher in Zell am Main sechs Doppelhaushälften, davon vier mit zwei Wohnungen und zwei mit je einer Wohnung, also insgesamt zehn Wohneinheiten nach Abbruch der vorhandenen Bausubstanz und einen Parkplatz mit 16 Stellplätzen mit Zufahrt vom Hofweg entgegen dem Willen der Mehrheit des Veitshöchheimer Gemeinderats errichten. Wie die Fotos zeigen, erstreckt sich das zurzeit von allen Seiten eingegrünte 2.700 Quadratmeter große Baugrundstück gegenüber der Christuskirche von der Günterslebener Straße mit dort vorhandener Zufahrt entlang dem Speckertsweg bis in den Hofweg.
Auf diesem von der evangelischen Kirchengemeinde vor kurzem erworbenen ehemaligen Pfarrhausgrundstück möchte der Bauherr, die Donnermann & Partner GmbH in Kolitzheim nach den Plänen des Architekten Klaus Laudenbacher in Zell am Main sechs Doppelhaushälften, davon vier mit zwei Wohnungen und zwei mit je einer Wohnung, also insgesamt zehn Wohneinheiten nach Abbruch der vorhandenen Bausubstanz und einen Parkplatz mit 16 Stellplätzen mit Zufahrt vom Hofweg entgegen dem Willen der Mehrheit des Veitshöchheimer Gemeinderats errichten. Wie die Fotos zeigen, erstreckt sich das zurzeit von allen Seiten eingegrünte 2.700 Quadratmeter große Baugrundstück gegenüber der Christuskirche von der Günterslebener Straße mit dort vorhandener Zufahrt entlang dem Speckertsweg bis in den Hofweg.

Auf diesem von der evangelischen Kirchengemeinde vor kurzem erworbenen ehemaligen Pfarrhausgrundstück möchte der Bauherr, die Donnermann & Partner GmbH in Kolitzheim nach den Plänen des Architekten Klaus Laudenbacher in Zell am Main sechs Doppelhaushälften, davon vier mit zwei Wohnungen und zwei mit je einer Wohnung, also insgesamt zehn Wohneinheiten nach Abbruch der vorhandenen Bausubstanz und einen Parkplatz mit 16 Stellplätzen mit Zufahrt vom Hofweg entgegen dem Willen der Mehrheit des Veitshöchheimer Gemeinderats errichten. Wie die Fotos zeigen, erstreckt sich das zurzeit von allen Seiten eingegrünte 2.700 Quadratmeter große Baugrundstück gegenüber der Christuskirche von der Günterslebener Straße mit dort vorhandener Zufahrt entlang dem Speckertsweg bis in den Hofweg.

Wie berichtet hatte der Ferienausschuss die Entscheidung über den Bauantrag für den Neubau dieser drei Doppelhäuser an den Gemeinderat verwiesen (siehe Link unten auf Bericht vom 29.8.2017), nachdem das Landratsamt Würzburg als Bauaufsichtsbehörde das Bauvorhaben mit Vorbescheid vom 17. Mai 2017 als zulässig deklariert hatte. Wie Bürgermeister Jürgen Götz ausführte, sei es eindeutige Auffassung des Landratsamtes, dass sich die drei Doppelhäuser nach Art und Maß der baulichen Nutzung in der Umgebung einfügen und habe deshalb die Verweigerung des gemeindlichen Einvernehmens als rechtswidrig bezeichnet und dieses ersetzt.

Die Mehrheit des Gemeinderates beharrte aber nun in der ersten Sitzung nach der Sommerpause nach kontroverser Diskussion auf seiner vom Landratsamt abweichenden Meinung und lehnte wie schon zuvor der Hauptausschuss am 7. März und 9. Mai 2017 den Bauantrag entgegen dem Beschlussvorschlag der gemeindlichen Bauverwaltung mit 16 Neinstimmen bei sieben Jastimmen ab.

 

Vergeblich war so der Versuch von Geschäftsführer Ralph Donnermann und seinem Architekten, mit Schreiben vom 7. September an alle Gemeinderatsmitglieder diese doch noch für ihr Vorhaben aufzuschließen. Sie hatten entsprechend dem positiven Vorbescheid des Landratsamtes geltend gemacht, dass ihr Vorhaben nach der Art der baulichen Nutzung den Vorgaben des Flächennutzungsplanes für ein allgemeines Wohngebiet entspricht und hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung die in § 17 Baunutzungsverordnung festgesetzte Obergrenze der Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 unterschritten wird (laut Nachfrage beim Architekturbüro beträgt die GRZ laut Bauantrag 0,363, also um rund zehn Prozent unter der Obergrenze) und auch die vorhandene Höhe des bestehenden Pfarrhauses werde nicht überschritten. Auch ein weiteres Kriterium des Ortsbildes, also das Einfügen in topografische Verhältnisse werde erfüllt und die örtlichen Gegebenheiten gewürdigt. So bleibe die vorhandene Mauer entlang des Speckertsweges erhalten, würden die Gebäude nicht unterkellert und höhenmäßig am vorhandenen Geländeverlauf orientiert. Auch die Anordnung der Parkplätze habe man so gewählt, dass keine Stützmauern zu Nachbargrundstücken erforderlich sind. So seien mit dem Nachbarn Hofweg 20 der zukünftig vorgesehene Grenzverlauf abgestimmt worden mit Erhalt des Zauns und einer begrünten Böschung zwischen Grenze und Anordnung der Stellplätze.

Vergeblich war so der Versuch von Geschäftsführer Ralph Donnermann und seinem Architekten, mit Schreiben vom 7. September an alle Gemeinderatsmitglieder diese doch noch für ihr Vorhaben aufzuschließen. Sie hatten entsprechend dem positiven Vorbescheid des Landratsamtes geltend gemacht, dass ihr Vorhaben nach der Art der baulichen Nutzung den Vorgaben des Flächennutzungsplanes für ein allgemeines Wohngebiet entspricht und hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung die in § 17 Baunutzungsverordnung festgesetzte Obergrenze der Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 unterschritten wird (laut Nachfrage beim Architekturbüro beträgt die GRZ laut Bauantrag 0,363, also um rund zehn Prozent unter der Obergrenze) und auch die vorhandene Höhe des bestehenden Pfarrhauses werde nicht überschritten. Auch ein weiteres Kriterium des Ortsbildes, also das Einfügen in topografische Verhältnisse werde erfüllt und die örtlichen Gegebenheiten gewürdigt. So bleibe die vorhandene Mauer entlang des Speckertsweges erhalten, würden die Gebäude nicht unterkellert und höhenmäßig am vorhandenen Geländeverlauf orientiert. Auch die Anordnung der Parkplätze habe man so gewählt, dass keine Stützmauern zu Nachbargrundstücken erforderlich sind. So seien mit dem Nachbarn Hofweg 20 der zukünftig vorgesehene Grenzverlauf abgestimmt worden mit Erhalt des Zauns und einer begrünten Böschung zwischen Grenze und Anordnung der Stellplätze.

Der Bauherr machte geltend, dass beispielsweise bei dem in der näheren Umgebung befindlichen, genehmigten und zur Hälfte realisierten Doppelhaus Hofweg 12 nicht auf topografische Verhältnisse eingegangen und Rücksicht genommen worden sei. Stattdessen würden hier fünf Meter hohe Wandscheiben zum Abfangen der Stellplätze sowie geschosstiefe Abgrabungen und Aufschüttungen ausgeführt. Dieses Objekt sei für das Quartier "prägend". Die von ihm erstellte Planung sei bei Weitem nicht so massiv, wie die genehmigte im Hofweg 12 (Ansichten = Beilage zum Schreiben von Donnermann) - ausgeführt ist wie auf dem Foto rechts zu sehen bislang eine Doppelhaushälfte
Der Bauherr machte geltend, dass beispielsweise bei dem in der näheren Umgebung befindlichen, genehmigten und zur Hälfte realisierten Doppelhaus Hofweg 12 nicht auf topografische Verhältnisse eingegangen und Rücksicht genommen worden sei. Stattdessen würden hier fünf Meter hohe Wandscheiben zum Abfangen der Stellplätze sowie geschosstiefe Abgrabungen und Aufschüttungen ausgeführt. Dieses Objekt sei für das Quartier "prägend". Die von ihm erstellte Planung sei bei Weitem nicht so massiv, wie die genehmigte im Hofweg 12 (Ansichten = Beilage zum Schreiben von Donnermann) - ausgeführt ist wie auf dem Foto rechts zu sehen bislang eine Doppelhaushälfte
Der Bauherr machte geltend, dass beispielsweise bei dem in der näheren Umgebung befindlichen, genehmigten und zur Hälfte realisierten Doppelhaus Hofweg 12 nicht auf topografische Verhältnisse eingegangen und Rücksicht genommen worden sei. Stattdessen würden hier fünf Meter hohe Wandscheiben zum Abfangen der Stellplätze sowie geschosstiefe Abgrabungen und Aufschüttungen ausgeführt. Dieses Objekt sei für das Quartier "prägend". Die von ihm erstellte Planung sei bei Weitem nicht so massiv, wie die genehmigte im Hofweg 12 (Ansichten = Beilage zum Schreiben von Donnermann) - ausgeführt ist wie auf dem Foto rechts zu sehen bislang eine Doppelhaushälfte

Der Bauherr machte geltend, dass beispielsweise bei dem in der näheren Umgebung befindlichen, genehmigten und zur Hälfte realisierten Doppelhaus Hofweg 12 nicht auf topografische Verhältnisse eingegangen und Rücksicht genommen worden sei. Stattdessen würden hier fünf Meter hohe Wandscheiben zum Abfangen der Stellplätze sowie geschosstiefe Abgrabungen und Aufschüttungen ausgeführt. Dieses Objekt sei für das Quartier "prägend". Die von ihm erstellte Planung sei bei Weitem nicht so massiv, wie die genehmigte im Hofweg 12 (Ansichten = Beilage zum Schreiben von Donnermann) - ausgeführt ist wie auf dem Foto rechts zu sehen bislang eine Doppelhaushälfte

Dieses Wohnhaus grenzt an der Günterslebener Straße mit Zufahrt von dort unmittelbar an Donnermanns Bauvorhaben an.

Dieses Wohnhaus grenzt an der Günterslebener Straße mit Zufahrt von dort unmittelbar an Donnermanns Bauvorhaben an.

Ihre Zustimmung zum Vorhaben aus sachlichen Gründen erklärten zunächst SPD-Fraktionssprecherin Marlene Goßmann und zweiter Bürgermeister Winfried Knötgen (UWG).

Gleichwohl sagte Goßmann, sie fühle sich vom Bauträger vorgeführt und sie vermisse total die Ernsthaftigkeit und Glaubwürdigkeit bei diesem Bauvorhaben. Gegenüber der ersten Bauanfrage vor zwei Jahren mit 23 Wohneinheiten, 30 Stellplätzen und einer Tiefgarage sei der nun vorliegende Bauantrag ein noch vertretbarer Kompromiss, wenn auch nicht der Beste.

Für Knötgen steht das Verhältnis der überbauten Fläche zur Grundstücksfläche in einem akzeptablen Verhältnis. Nach seiner Meinung sitzen im Landratsamt Experten, die sachlich entscheiden. Man könne nicht einfach anzweifeln und unterstellen, dass hier einseitig Stellung bezogen wurde.  Wenn er den Neubau im Hofweg 12 ebenfalls mit Flachdach und seiner Riesenbaumasse sehe, dann sei das für ihn, wie vom Bauherrn in seinem Schreiben dargestellt, ein Präzedenzfall.  Was Knötgen stört ist die Anzahl der 16 Stellplätze mit Ein- und Ausfahrt zum Hofweg. Er hätte es lieber gesehen, wenn der Bauherr diese aufgeteilt und einige nach unten zur Günterslebener Straße wie bei einigen Nachbaranwesen verlegt hätte.

Dazu entgegnete der Bürgermeister, dass es nicht Sache der Gemeinde sei, zu sagen, mach es so oder so. Die Gemeinde habe nur rein sachlich über einen vorgelegten Antrag zu entscheiden. Die früher schon mal vorgesehene Zufahrt von der Günterslebener Staße habe der Hauptausschuss abgelehnt, da da bei der damaligen Lösung die Autofahrer rückwärts auf die Günterslebener Straße hätten fahren müssen. Darauf meinte Knötgen, man hätte dies durch eine andere Anordnung der Stellplätze auch ändern können.

CSU-Fraktions-Sprecher Mark Zenner, von Beruf Jurist, teilte nicht die Meinung des Landratsamtes, dass das nicht erteilte Einvernehmen der Gemeinde rechtswidrig sei.  Letztendlich müsste ein Gericht darüber entscheiden, wer Recht hat, denn auch das Landratsamt sei nicht unfehlbar.

Zenner sagte, er fühle sich wie Goßmann vorgeführt und wundere sich, dass Kollege Knötgen nun einen Kniefall vor dem Landratsamt mache. Zu den Rechten der kommunalen Selbstverwaltung gehöre auch die Planungshoheit und damit auch ein Mitentscheidungsrecht im Baurecht, wie sich der Ort baulich entwickle.

Und in diesem Fall sei seine Fraktion der Meinung, dass es sich um ein besonderes Bauprojekt auf dem ehemaligen Pfarrgrundstück handele, das Wirkung auf die zukünftige Entwicklung des Gebietes haben werde.

Der CSU-Sprecher übte wie der Bürgermeister Kritik am Landratsamt, dass dieses bei der Beurteilung des Einfügens nur das nach § 34 Baugesetzbuch unverplante Innenbereichs-Gebiet westlich des Hofweges als Vergleichsmaßstab für die Umgebungsbebauung heranzog, nicht jedoch auch das auf der Ostseite des Hofweges, wo ein Bebauungsplan eine lockere Bebauung mit Einfamilienhäuser vorsehe.

Dieser exponierte Baukörper befindet sich im Hofweg im Bebauungsplan gegenüber dem streitgegenständlichen Baugrundstück. Er wurde vom Landratsamt nicht in die Beurteilung des Einfügens der drei Doppelhäuser in die Umgebung herangezogen.

Dieser exponierte Baukörper befindet sich im Hofweg im Bebauungsplan gegenüber dem streitgegenständlichen Baugrundstück. Er wurde vom Landratsamt nicht in die Beurteilung des Einfügens der drei Doppelhäuser in die Umgebung herangezogen.

Nach der Rechtsprechung und Kommentarlage, so Zenner,  dürfe man den Umgriff des Einfügens nicht strikt und schematisch an den Grenzen eines Bebauungsplanes oder eines Innenbereichs festmachen. Hier müsse man eher natürliche Grenzen ziehen. Wenn man darin auch das Gebiet jenseits der Straße einbeziehe, wo der Bebauungsplan Einfamilienhäuser vorgebe, dann seien die drei Doppelhäuser nicht vertretbar.

Der Jurist befürchtet einen Dominoeffekt bei weiteren Bauanträgen in diesem 34er Gebiet westlich des Hofweges, dass hier immer weiter stark verdichtet werde. Zenner: "Die Bebauung widerspricht dem, was wir uns vorstellen, wie sich die Gemeinde baulich in diesem Bereich weiterentwickelt."

Zum Einfügen, so sagte er, gehöre auch das Gebot der Rücksichtnahme. Jetzt gehe man von 16 notwendigen Stellplätzen für die jeweils zwei Wohnungen in vier Doppelhaushälften (DHH) und je einer Wohnung in zwei DHH aus. Er befürchtet, dass wegen der besseren Vermarktbarkeit aus zwei vier werden.  Dann seien noch mehr Stellplätze nötig, die zu einer noch stärkeren Verkehrsbelastung führen würden. Dann werde das Gebot der Rücksichtnahme verletzt, zumal am Parkplatz jetzt auch ein Blockheizkraftwerk (BHKW) stehe. Es sei nicht bekannt, wie dessen Lärmentwicklung sei, ob es eingehaust werde und ob mit einer Geruchsentwicklung für die Umgebung zu rechnen sei.

Zenner: "Aus all diesen Gründen kann meine Fraktion dem vorliegenden Antrag nicht zustimmen. Wenn uns das LRA ersetzt, dann mag es so sein, wir müssen uns dann die Begründung angucken und überlegen, ob wir klagen."

Der Bürgermeister ergänzte, dass zum Einfügen auch Anforderungen an gesunde Wohnbedingungen gehören und das Ortsbild nicht beeinträchtigt werden darf. Das Landratsamt müsse daher noch rechtlich überprüfen, ob vom BHKW Immissionen ausgehen.

In Zenners Bresche sprang auch sein Parteikollege Simon Kneitz, ebenfalls Jurist von Beruf und meinte, dass sich die Gemeinde nicht dem Urteil der Aufsichtsbehörde beugen müsse. Er bemängelte, dass das Landratsamt als Vergleich ein genehmigtes Doppelhaus herangezogen habe, obwohl dieses weniger Wohnungen habe und dessen hohe Stützmauern der Topographie geschuldet seien.

Geradezu erschreckt habe ihn, so Simon Kneitz, dass das Landratsamt sein eigenes Haus (im Bild) als Vergleichsgrundstück aufgeführt habe. Es erschließe sich ihm nicht, was sein Haus mit den drei Doppelhäusern zu tun habe. Deshalb ist es nach seiner Ansicht sehr fragwürdig, ob das Landratsamt mit der Beurteilung des Einvernehmens recht habe.

Geradezu erschreckt habe ihn, so Simon Kneitz, dass das Landratsamt sein eigenes Haus (im Bild) als Vergleichsgrundstück aufgeführt habe. Es erschließe sich ihm nicht, was sein Haus mit den drei Doppelhäusern zu tun habe. Deshalb ist es nach seiner Ansicht sehr fragwürdig, ob das Landratsamt mit der Beurteilung des Einvernehmens recht habe.

Christina Feiler, Sprecherin der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen, stellte fest, dass sie rechtlich nicht so bewandert sei und es deshalb für sie nach den Wortmeldungen sehr schwierig sei, eine Entscheidung zu treffen. Sie sei hin- und hergerissen. Andererseits hält sie eine Nachverdichtung durchaus für wünschenswert (so wurde vor einigen Jahren ein Teilbereich in der Setz per Bebauungsplan verdichtet, um weitere Wohnbauten zu ermöglichen), als im Gegensatz dazu neue Flächen zu verbauen.

Zur Feststellung von Kneitz bezüglich der zum Vergleich herangezogenen Neubauten bezweifelte Feiler, dass massive Baukörper mit wenig Wohnungen besser sind, als solche mit vielen Wohnungen. Denn es gehe in der Gesellschaft darum, dass mehr Wohnraum entstehe.

Stellung zum Bauantrag bezog auch Feilers grüner Kollege Holger Kess, Architekt von Beruf. Er stellte als fachliches Argument in den Raum, dass zum Einfügen auch gehöre, wie Gebäude auf dem Grundstück stehen.

Für ihn ist das nördliche Gebäude, am unteren Ende des Parkplatzes situiert, ein absoluter Fremdkörper im Straßenzug, denn durch die durch entstehende Lücke stehe eine Zäsur im Raum. Bei den anderen Punkten stimme er objektiv der Beurteilung des Landratsamtes zu, denn die Kennwerte der baulichen Nutzung würden stimmen. Das eine zurückgesetzte Gebäude zerstöre jedoch die städtebauliche Struktur in diesem Gebiet. Deshalb falle es ihm sehr schwer zuzustimmen.

Anmerkung zum Einwand der zurückgesetzten Bebauung: Wie dieses Foto zeigt, entspricht das Zurücksetzen der Bestandsituation, die laut Bürgermeister ebenfalls ein Kriterium des Einfügens ist. Auch das alte Pfarrhaus ist vom Hofweg ausgesehen zurückgesetzt.

Anmerkung zum Einwand der zurückgesetzten Bebauung: Wie dieses Foto zeigt, entspricht das Zurücksetzen der Bestandsituation, die laut Bürgermeister ebenfalls ein Kriterium des Einfügens ist. Auch das alte Pfarrhaus ist vom Hofweg ausgesehen zurückgesetzt.

CSU-Ratsmitglied Dr. Andreas Cramer sprach von einem komplexen Thema. Da sich beim Bauantrag gegenüber der Bauanfrage nichts Entscheidendes geändert habe, sei es nur konsequent nach wie vor gegen das Vorhaben zu sein.

Bei der Abstimmung gab es dann nur sieben Jastimmen für den Vorschlag der Verwaltung auf Erteilung des Einvernehmens, darunter auch Bürgermeister Jürgen (CSU) .

Auf die Frage von Ursula Heidinger (SPD), wie es nun nach der Ablehnung des Bauantrags durch den Gemeinderat weitergeht, führte der Bürgermeister aus, dass der Beschluss nun an das Landratsamt gehe, das dann neu entscheide. Vielleicht, so das Ortsoberhaupt schaue es nun tiefer hin, jetzt da im Gegensatz zum Vorbescheids-Verfahren das BHKW hinzugekommen sei.

Redaktionelle Anmerkung zur rechtlichen Wirkung des Vorbescheids:

Hinsichtlich der im Vorbescheid behandelten Frage des Einfügens entfaltet der Vorbescheid echte Feststellungswirkung und auch Bindungswirkung für die Bauaufsichtsbehörde bei der Erteilung der Baugenehmigung. Im Rahmen der im Vorbescheid geprüften einzelnen Fragen ist die Bauaufsichtsbehörde nämlich an ihre Rechtsansicht aus dem Vorbescheid gebunden und darf diesen Gesichtspunkt überhaupt nicht mehr prüfen; sie hat vielmehr ungeprüft die Ergebnisse aus dem Vorbescheid für die Baugenehmigung zu Grunde zu legen. Insoweit spricht man beim Vorbescheid auch von einem vorweggenommenen Teil der Baugenehmigung (Quelle juraacademy - Grundkurs Baurecht in Bayern).

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