Spatenstich für Erschließung von 260 Wohneinheiten des Baugebietes Sandäcker erfolgt - Gemeinde bietet 118 Wohneinheiten zum Kauf an

"Was lange währt, wird endlich gut" und "Nach elf Jahren Theorie beginnt nun die Praxis", so lauteten die Thesen beim ersten Spatenstich zur Erschließung des neuen Veitshöchheimer Baugebiets "Sandäcker", den heute diese zehn Herren und eine Dame tätigten: v.l.n.r. 2. Bürgermeister Winfried Knötgen, Bauleiter André Gröne und Prokurist Robert Himmel (beide Tiefbau-Firma Konrad, Lauda), Robert Hammarand (KFB - Erschließungsträger), Tiefbauplaner Klaus Maaßen und Erika Stubenrauch (ise ingenieurbüro stubenrauch, Königsberg), Bürgermeister Jürgen Götz, Stadtplaner und Architekt Dr. Hartmut Holl, Matthias Henfling (KFB-Erschließungsträger), Altbürgermeister Rainer Kinzkofer und Vermessungsamtsleiter Emil Fischer.

Im September 2007 hatte eine Interessengemeinschaft von 22 Grundbesitzern beantragt, den 13,9 Hektar großen, als Sondergebiet oberhalb der Geithainer Allee ausgewiesenen Bereich „Sandäcker“ in ein Wohngebiet umzuwidmen. Im Mai 2012 hatte dann der Gemeinderat die Aufstellung des Bebauungsplans „Sandäcker“ beschlossen. Sechs Jahre später konnte nun heute endlich die 8,85 Millionen Euro teure Erschließung des Baugebietes mit 41 freistehenden Einfamilienhäusern, 44 Doppelhaushälften, 73 Reihenhäusern und 102 Geschosswohnungen, also für insgesamt 260 Wohneinheiten beginnen.

Es wird allerdings noch geraume Zeit bis Frühjahr 2020 vergehen, also 16 Jahre nach Abschluss der bis dato letzten Wohnbauerschließung der Gemeinde im Gebiet "Speckert VI" , ehe es hier mit dem Häuserbau losgehen kann. Denn die sehr aufwändige Erschließung dauert seine Zeit und kann nach dem Bauzeitenplan nicht vor Ende 2019 abgeschlossen werden.

Nach dem Spatenstich stießen alle Anwesenden auf einen guten und unfallfreien Bauverlauf an.

Nach den technischen Daten des Ingenieurbüros Stubenrauch werden im Baugebiet 27.000 Kubikmeter Erde bewegt, 7.700 Quadratmeter Straßen und 3.300 Quadratmeter Radwege asphaltiert, fast 12.000 Quadratmeter gepflastert und auf einer Länge von 8.350 Meter Granit-Bord- und -Leistensteine eingefasst.  Zur Straßenentwässerung werden 725 Meter Rohrleitungen und 116 Straßenabläufe installiert. Los geht es im Tal mit der Verlegung von Abwasserkanälen DN 300 bis DN  800 auf einer Länge von 2.710 Meter und auf der Höhe am Kreisverkehr mit den Wasserleitungen mit einer Länge von 3.800 Meter. Parallel dazu werden natürlich auch die Leitungen für Strom und Gas verlegt und im gesamten Baugebiet ein Glasfaseranschluss sichergestellt.

Bestandteil der Erschließung ist zur Kreisstraße WÜ 3 hin auf einer Länge von 800 Meter eine 2,40 bis 4,60 Meter hohe Lärmschutzanlage, die allein über eine Million Kosten verursacht. Es ist dies ein Wall, kombiniert mit einer Wand mit senkrechter Holzverkleidung in Lärche mit einer Fläche von 2.050 Quadratmeter, durch Steingabionen mit einer Fläche von 655 Quadratmeter gegliedert.

Geprägt wird das neue Baugebiet durch eine große öffentliche zentrale Grünfläche (Landschaftsanger), in der auch Kinderspielplatz und Freispielflächen für Jugendliche angelegt und 108 Bäume bepflanzt werden (weitere 202 Bäume innerhalb des Baugebiets).

Der enorme Erschließungsaufwand hat bei einer Nettobaufläche von 7,8 Hektar den sehr hohen Erschließungskostenbeitrag von 115 Euro pro Quadratmeter zur Folge.

Der Anteil der Verkehrs-, Grün- und Lärmschutzflächen ist mit rund 46 Prozent überproportional hoch, allein die Grünflächen beanspruchen einen Flächenbedarf von 36.000 Quadratmeter und die öffentlichen Verkehrsflächen von über 25.000 Quadratmeter.

Zeitaufwändiges Verfahren - beispielhafte Planung

Wie Bürgermeister Jürgen Götz in Erinnerung rief, hatte der Gemeinderat im Februar 2011 vier ausgewählte Architekturbüros ausgewählt, für das Gesamtgebiet in einem Rahmenplan Lösungsvorschläge für die künftige Form der Bebauung, die Erschließung und die Freiräume darzustellen. Im Januar 2012 hatte dann eine Jury das Gesamtkonzept von  Professor Carsten Lorenzen, Lehrstuhlinhaber für Wohnbauten an der TU Dresden, überzeugt, der in Veitshöchheim bereits 1986 mit dem dänischen Büro Vandkunsten mit großem Erfolg den wegweisenden und so auch umgesetzten Strukturplan für die Erweiterung der Gartensiedlung und die Planung für die Sozial-Wohnungsbau-Mustersiedlung "Blaue Traube" erstellt hatte.

Diese Arbeit von Lorenzen (die auch das Geisberg-Gebiet unterhalb der Geithainer Allee einbezog) bot der Jury ein überzeugendes Gesamtkonzept mit einem großen Grünraum in der Mitte, der die großen bestehenden Heckenstrukturen überzeugend aufnimmt und um den die Wohnquartiere mit guter Strukturbildung angegliedert sind.

Auf der Grundlage des Lorenzen-Rahmenplanes wurde schließlich das Architektur- und Stadtplanungs-Büro Holl/Wieden (das für beide Bereiche bereits 2008 eine Machbarkeitsstudie erstellt hatte) im Januar 2013 beauftragt, den Bebauungsplan für das Gebiet "Sandäcker" zu erstellen, der im Herbst 2017 als Satzung beschlossen und am 5. März 2018 Rechtskraft erlangte. Zu einer Verzögerung um ein Jahr hatte zunächst die auf Forderung der Unteren Naturschutzbehörde bei der ersten Behördenanhörung im November 2013 durchgeführte spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP) geführt.

Erstmals Erschließung außerhalb des Gemeindehaushalts

Ein Novum in Veitshöchheim ist, dass die 8,85 Mio. Euro teure Erschließung außerhalb des Haushalts der Gemeinde über die Bühne geht. Die Erschließung führt vielmehr gemäß Vertrag mit der Gemeinde die Firma KFB Baumanagement GmbH in Reuth im eigenen Namen und auf eigene Rechnung durch. Der Gemeinderat hatte am 4. November 2014 dazu grünes Licht gegeben und die Firma mit einem Machbarkeitskonzept beauftragt, mit dem Ziel, mit den damals über 70 privaten Grundstückseigentümern eine Einigung über eine private Umlegung zu erzielen und schließlich am 18. November 2014 der KFB auch die Finanzierungs- und Erschließungsträgerschaft übertragen.

Nach drei Gesprächsrunden und vielen zeitaufwändigen Einzelgesprächen, die der Leiter des Vermessungsamtes Elmar Fischer und  KFB-Vertriebsgeschäftsführer Matthias Henfling (im Bild) führten, war es der KFB letztendlich gelungen, den Belangen der zuletzt 56 privaten Eigentümer im Baugebiet gerecht zu werden und mit ihnen Umlegungsvereinbarungen und Kostenerstattungsverträge für die Erschließung abzuschließen.

Die KFB konnte anschließend dann auch das Ingenieurbüro Stubenrauch in Königsberg mit der Tiefbauplanung und die Tiefbaufirma Konrad in Lauda mit den Erschließungsarbeiten beauftragen. Da die Refinanzierung durch private Kostenerstattungs-Verträge erfolgt, braucht die Gemeinde keine Erschließungsbeiträge per Bescheid erheben.

Gemeinde bietet 118 Wohneinheiten zum Kauf an

Der Gemeinde war es laut Bürgermeister vor Rechtskraft des Bebauungsplanes gelungen, durch Zukäufe während des Verfahrens mit einem Aufwand von 2,9 Millionen Euro rund 40 Prozent der Einlageflächen zu erwerben, so dass sie nun 30.323 Quadratmeter Bauflächen vermarkten kann. Das sind 18 Doppelhaushälften ab 270 Quadratmeter, elf Einzelhäuser ab 424 Quadratmeter, 45 Reihenhäuser ab 195 Quadratmeter sowie zwei Geschoßwohnungsbau-Grundstücke für ca. 44 Wohneinheiten mit Grundstücks-Größen von 2.200 und 770 Quadratmeter.

Den Kaufpreis pro Quadratmeter setzte der Gemeinderat auf 350 Euro zuzüglich 115 Euro Erschließungskosten fest. Das ergibt einen Gesamtkaufpreis von 465 Euro pro Quadratmeter.

Vorausgesetzt, die Gemeinde findet für ihre Grundstücke entsprechende Käufer, ist die Ausweisung der Sandäcker für sie durchaus lukrativ.  Bei Gesamtkosten der Gemeinde für ihre Bauflächen (incl. Grundstückserwerb, Planungskosten, Kosten für Erschließung und Ausgleichsflächen etc.)  von 7,1 Millionen Euro errechnet sich nach Verkauf aller Grundstücke für die Gemeinde ein Mehrerlös von 6,95 Millionen Euro. Dieser Erlös ist laut Kämmerer Erich Müller auch dringend nötig, um so wichtige Infrastrukturmaßnahmen wie die allein auf zwölf Millionen Euro veranschlagte Sanierung der Eichendorffschule stemmen zu können.

Wie auf der Homepage der Gemeinde zu lesen ist, hat der Gemeinderat für ihre Baugrundstücke entsprechende Vergaberichtlinien beschlossen. Bauwillige können sich voraussichtlich ab Mitte/Ende Juni 2018 für Grundstücke bewerben, die Grundstücksvergabe erfolgt nach einem Punktesystem.

Die Vergaberichtlinien, Informationen zu den Baugrundstücken, Bewerbungsbogen sowie weitere Informationen zum Bewerbungsverfahren sollen in Kürze auf der Gemeinde-Homepage zu finden sein.

Fragen zu den Grundstücksverkäufen im Baugebiet „Sandäcker“ beantworten die Mitarbeiter der Kämmerei, Thomas Kirchner oder Erich Müller unter Tel. Nr. 0931/9802-729 oder 0931/9802-745.

Der Sandäcker-Erschließungsplan

Das von eigenständigen Radwegen rundum eingerahmte Baugebiet wird von vier Hauptachsen erschlossen, die jeweils eine Fahrbahnbreite von 5,5 Meter haben. In das Baugebiet führt so von der Günterslebener Straße die Straße "An den Fichtenäckern", die das Gebiet nach Süden quert und in einem Wendeplatz vor der Kreisstraße endet sowie und von der Geithainer Allee in Ost-West-Richtung die Straße "An den Sandäckern".

In das westliche und östliche Quartier zweigen weiter von der Straße "An den Sandäckern" die zwei Wohnstraßen "Schafhofstraße" und "Spitalfeld" ab.  In die einzelnen Baufelder führen befahrbare Wohnwege mit 4,75 m Fahrbahnbreite. In den tiefen Baufeldern im Süden haben die Umfahrungen die Straßenbezeichnungen Unterer, Mittlerer und Oberer Graben, in den nördlichen Baufeldern keine weitere Straßenbezeichnung. Mit einer zusätzlichen Ausfahrt der "Schafhofstraße" zur Günterslebener Straße wird eine einfache Durchfahrt für die Müllfahrzeuge ermöglicht.