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Gemeinderat fasste Feststellungsbeschluss für die 14. Änderung des Flächennutzungsplanes im Bereich der Sandäcker

Veröffentlicht am von Dieter Gürz

Gemeinderat fasste Feststellungsbeschluss für die 14. Änderung des Flächennutzungsplanes im Bereich der Sandäcker

"Es war ein langer Weg bis hierhin" sagte Bürgermeister Jürgen Götz sichtlich erleichtert in der Gemeinderatssitzung am letzten Dienstag, wo im ersten Tagesordnungspunkt der Gemeinderat den Feststellungsbeschluss für die 14. Änderung des Flächennutzungsplanes aus dem Jahr 1967 fasste, die nun laut Bürgermeister dem Landratsamt zur Genehmigung vorgelegt wird.

Und es war in der Tat eine wechselvolle Geschichte mit kontroversen Diskussionen im Gemeinderat und in der Öffentlichkeit, ein Hin und Her bis zur  Ausweisung der zwischen Gartensiedlung und Kreisstraße oberhalb der Geithainer Allee liegenden, 13,4 Hektar großen "Sandäcker" als Wohnbaufläche im Flächennutzungsplan.

Die Gebiete Geisberg und Sandäcker sind die letzte große Baulücke in der Gemeinde Veitshöchheim. Vor zwölf Jahren hatte die Gemeinde mit der Erschließung von Speckert VI, dem letzten Baugebiet der Gemeinde für 34 Einfamilien- und sechs Doppelhäusern begonnen. Seitdem wurde kein neues Wohnbaugebiet mehr erschlossen.

Die Gebiete Geisberg und Sandäcker sind die letzte große Baulücke in der Gemeinde Veitshöchheim. Vor zwölf Jahren hatte die Gemeinde mit der Erschließung von Speckert VI, dem letzten Baugebiet der Gemeinde für 34 Einfamilien- und sechs Doppelhäusern begonnen. Seitdem wurde kein neues Wohnbaugebiet mehr erschlossen.

Was bisher geschah (Rückblick)

Bis zur Überarbeitung des gesamten Flächennutzungsplanes der Gemeinde im Rahmen seiner 9. Änderung im Jahr 2002 waren die Sandäcker als landwirtschaftliche Fläche deklariert. Als einzige Neuausweisung kam damals das Gebiet "Sandäcker" dazu.

Ursprünglich sollten nach den Vorstellungen des Ortsplaners von der 13,4 Hektar großen Fläche 7,9  Hektar dem Wohnungsbau zur Verfügung gestellt werden, was aber keine Mehrheit im Gemeinderat fand.

Es wurde deshalb das gesamte Gebiet der Sandäcker als Sondergebiet für Freizeit und Erholung und für Gemeinbedarf deklariert.

Nachdem in den Jahren darauf eine Interessengemeinschaft von Grundstückseigentümern im Bereich des Geisbergs die Aufstellung eines Bebauungsplanes für das13,8 Hektar große Gebiet Geisberg gefordert hatte, das bereits seit 1967 Bauerwartungsland-Qualität hatte, zogen 2007  22 der 41 Grundbesitzer im Bereich der Sandäcker  nach und beantragten das  dortige Sondergebiet in ein Wohngebiet umzuwidmen.

Aufgrund dieser Interessenlagen beauftragte dann der Gemeinderat im September 2007 das Büro Dr. Holl mit der Durchführung einer Machbarkeitsstudie. Bei deren Beratung traten im Gemeinderat im Juli 2008  sehr unterschiedliche Meinungen zu Tage, so dass sowohl der Antrag, beide Gebiete, als auch der Antrag, nur das Gebiet Geisberg weiter zu entwickeln, keine Mehrheit fand.

Im November 2010 befasste sich der Gemeinderat dann auf Druck von Anliegern erneut mit der baulichen Nutzung beider Gebiete und beschloss im Februar 2011 die Mehrfachbeauftragung von vier Planungsbüros zur Erstellung eines Rahmen- und Strukturplanes für das 27 Hektar große Gesamtgebiet.

Abwägung und Feststellungsbeschluss

Mit dem in der Sitzung am Dienstag einstimmig gefassten Feststellungsbeschluss hat die 14. Änderung des Flächennutzungsplanes eigentlich Planungssicherheit erreicht. Allerdings steht diese noch unter dem Vorbehalt, dass das Landratsamt als Genehmigungsbehörde die 43 DIN A 4-Seiten des Beschlussbuches füllende Abwägung des Gemeinderates zu den während der öffentlichen Auslegung von 16 Behörden und drei Privatleuten eingegangenen Bedenken und Anregungen nachvollzieht und akzeptiert.

Während der Großteil dieser Stellungnahmen nur zur Kenntnis genommen wurden, da sie sich auf den Bebauungsplan „Sandäcker“ beziehen und im Rahmen dieses Verfahrens zu behandeln sind, hatte sich das Gremium mit den Bedenken der Regional- und Landesplanung hinsichtlich einer nachhaltigen und flächensparenden Siedlungsentwicklung und der Landwirtschaft hinsichtlich des Verlustes landwirtschaftlicher Flächen zu befassen.

Dr. Hartmut Holl erläutert 2012 den Lorenzen-Strukturplan für das gesamte Gebiet Geisberg/Sandäcker

Dr. Hartmut Holl erläutert 2012 den Lorenzen-Strukturplan für das gesamte Gebiet Geisberg/Sandäcker

Als bester Beitrag gekürt wurde Ende Januar 2012 die Arbeit des Büros  "Lorenzen Architekten". Im Mai 2012 beschloss dann allerdings die Mehrheit des Gremiums gegen die Stimmen der CSU-Fraktion und der Veitshöchheimer Mitte, eine Bauleitplanung vorerst nur für den Teil oberhalb der Geithainer Allee „Sandäcker“ auf der Grundlage des Lorenzen-Strukturplans zu erstellen und im Parallelverfahren den Flächennutzungsplan im Rahmen der 14. Änderung von Sondergebiet in Wohngebiet umzuwidmen.

Zur Planfassung des Büros Dr. Holl vom Septemberr 2013  führte die Gemeinde als ersten Verfahrensschritt im November 2013 die frühzeitige Behörden- und Bürgerbeteiligung durch.

Zu einer Verzögerung führten die hier vorgebrachte Forderung der Unteren Naturschutzbehörde sowie des Landesbundes für Vogelschutz, das Baugebiet einer speziellen artenschutzrechtliche Prüfung (saP) zu unterziehen. Diese erstellte Landschaftsarchitekt Thomas Struchholz in der Vegetationsperiode von März bis Oktober 2014 mit dem Ergebnis, dass mit hinreichender Sicherheit davon ausgegangen werden kann, dass durch eine Bebauung keine Verbotstatbestände ausgelöst werden.

Im November 2014 befasste sich der Gemeinderat wieder mit der Thematik der Erschließung der "Sandäcker". Er beauftragte in einer nichtöffentlichen Sondersitzung nach Vorstellung von zwei Erschließungs- und Maßnahmeträgern, die KFB-Baumanagement GmbH mit einem Machbarkeitskonzept für eine private Erschließung, um ein langwieriges Umlegungsverfahren zu vermeiden.

Die KfB übermittelte den Grundstückseigentümern einen Fragebogen und führte im Mai 2015 drei Informationsveranstaltungen durch. Das Vermessungsamt schlug neue Grundstücksbildungen vor, die die KfB mit den Eigentümern bis Ende November 2015 in Einzelgesprächen abklärte.

Auf dieser Grundlage wurde dann vom Büro Dr. Holl im März 2016 dem Gemeinderat ein Änderungsplan vorgelegt, der einstimmig gebilligt wurde, sodass nun das Bauleitplanverfahren fortgesetzt werden konnte.

Zum Planentwurf vom April 2016 hatte die Bauverwaltung der Gemeinde 33 Träger öffentlicher Belange zur Abgabe einer Stellungnahme bis Ende April aufgefordert. Einstimmig folgte der Gemeinderat dann im September dem Begehren einer Unterschriftenliste, dass das Baugebiet „Sandäcker“ neben der bisher geplanten Zufahrt über die Günterslebener Straße eine zweite Erschließungsachse über die Geithainer Allee erhält.

Daraufhin musste nun der Bebauungsplan und auch der Entwurf der 14. Änderung des Flächennutzungsplans nochmals in der Zeit vom 25.10.2016 bis einschließlich 25.11.2016 öffentlich ausgelegt werden. Dabei gingen 31 Stellungnahmen ein, davon 16 mit Einwänden und Anregungen, über die nun der Gemeinderat in der letzten Sitzung am Dienstag zu beraten hatte.

Bedarfsfrage

Die Höhere Landesplanungsbehörde hatte in ihrer Stellungnahme den Bedarf zur Ausweisung der Sandäcker als Wohnbaufläche auch deshalb in Frage gestellt, weil neben 5,9 Hektar Flächenreserven in bebauten Gebieten auch die im rechtskräftigen Flächennutzungsplan ausgewiesene Wohnbaufläche am Geisberg noch unbebaut ist.  Hier warten die Eigentümer bereits seit fünf Jahrzehnten vergeblich auf die bereits 1967 im Flächennutzungsplan vorgesehene Ausweisung als Bauland.

Der Gemeinderat sah allerdings keine Veranlassung von der Umwidmung der Sandäcker abzusehen. Begründung: Die 5,9 Hektar Wohnflächenreserven sind wegen mangelnder Verkaufsbereitschaft der Grundstückseigentümer vielfach nicht verfügbar. Das Gebiet Geisberg stehe auf Grund verschiedener Restriktionen wie das Vorhandensein eines landwirtschaftlichen Betriebs mit Pferdehaltung einer kurz- bis mittelfristigen Nutzung als Wohngebiet im Wege. Allenfalls sei hier nur langfristig eine wohnbauliche Entwicklung denkbar. Die weiteren im Flächennutzungsplan ausgewiesenen, bislang nicht genutzten Wohnbauflächen sollen als langfristige Option beibehalten werden.

Aktuell bestehe in Veitshöchheim eine konkrete Nachfrage nach Bauplätzen und preisgünstigen Wohnraumangeboten von einheimischen und auswärtigen Interessenten. Um möglichst zeitnah ein marktfähiges Wohnraumangebot bereitstellen zu können, das den Vorstellungen und finanziellen Möglichkeiten der Interessenten entspricht, hält deshalb der Gemeinderat die Neuausweisung geeigneter Wohnbauflächen unumgänglich.

Auf diesen Wohnbauflächen soll entsprechend dem differenzierten Wohnraumbedarf sowohl Wohnen in Ein- oder Mehrfamilienhäusern als auch preisgünstiges Wohnen in Geschosswohnungsbauten ermöglicht werden.

Das Gebiet „Sandäcker“ stelle dabei aufgrund seiner Standortvorteile und seines Flächenumfangs das am besten geeignete Entwicklungsgebiet innerhalb des Gemeindegebiets Veitshöchheim dar. Mit seiner Lage am Rande der ausgedehnten Wohnbauflächen östlich des Ortszentrums von Veitshöchheim und in Nachbarschaft des Schulzentrums und vorhandener Einkaufsmärkte soll das Plangebiet die angrenzenden Wohnbaugebiete ergänzen und attraktives Wohnen in Nähe der vorhandenen Versorgungs- und Bildungseinrichtungen ermöglichen.

Um im Gebiet „Sandäcker“ möglichst umgehend Bauplätze an Familien oder Wohnbauträger vermitteln zu können, habe die Gemeinde Veitshöchheim bereits rund 40 Prozent der für eine Bebauung vorgesehenen Grundstücke erworben.

Darüber hinaus habe man Gespräche mit den weiteren privaten Grundstückseigentümern geführt, die mit einer wohnbaulichen Nutzung ihrer Grundstücke zeitnah beginnen wollen und die konkret beabsichtigen auch die vorgesehenen Flächen für den Geschosswohnungsbau kurzfristig einer Bebauung zuzuführen. Insofern könne aus heutiger Sicht ausgeschlossen werden, dass zukünftig neue Baulücken ohne tatsächliche Nutzung im Gebiet „Sandäcker“ entstehen werden.

Eine Reduzierung der im Gebiet „Sandäcker“ geplanten Wohnbaufläche ist daher aus Sicht des Gemeindeerates nicht zielführend, so dass er an der Planung festhielt.

Lärmschutz

Zu Bedenken wegen des Lärmschutzes argumentierte das Gremium, dass das Gutachten des Büros Wölfel aufzeige, dass ein ausreichender Lärmschutz für das geplante WA-Gebiet im Bereich „Sandäcker“ durch aktive und passive Lärmschutzmaßnahmen gewährleistet werden kann. Diese Lärmschutzmaßnahmen würden im Bebauungsplan „Sandäcker“ entsprechend festgesetzt.

Belange der Landwirtschaft

Hinsichtlich der geltend gemachten Belange der Landwirtschaft traf das Gremium folgende Abwägung (bei der Behandlung der Einwendungen des Betriebes Müller gab es eine Gegenstimme):

Die Weiterentwicklung der Gemeinde Veitshöchheim als attraktiver Wohnort im Verdichtungsraum Würzburg stellt ein vorrangiges Ziel der Gemeinde Veitshöchheim dar. Zur Realisierung dieser Zielsetzung ist die Neuausweisung geeigneter Wohnbauflächen im Gebiet „Sandäcker“ aus Sicht der Gemeinde Veitshöchheim unverzichtbar. Die hierfür erforderliche Inanspruchnahme landwirtschaftlicher Nutzfläche der Betriebe Nieberler und Müller zugunsten der Planung im Gebiet „Sandäcker“ ist aus Sicht der Gemeinde Veitshöchheim vertretbar.

Der westlich des Plangebiets gelegene Betrieb Müller mit Ackerbau und Pensionspferdehaltung ist aufgrund seiner Nähe zu den im Norden bestehenden Wohngebieten bereits heute erheblich in seiner Funktion eingeschränkt. Deshalb hat der Betrieb selbst eine Aussiedlung erwogen und sein Betriebsgelände der Gemeinde Veitshöchheim schon 2011, also vor Beginn der Planung im Gebiet „Sandäcker“, zum Verkauf angeboten. Durch die Planung im Gebiet „Sandäcker“ wird die Situation des aktuell bereits eingeschränkten Betriebs Müller nicht weiter verschlechtert. Die geplante Bebauung im Gebiet „Sandäcker“ rückt nicht näher an den Betrieb heran als die heute schon bestehende Wohnbebauung nördlich des Betriebs. Zudem ist zu berücksichtigen, dass sich der Betrieb in einem Bereich befindet, der im rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Gemeinde Veitshöchheim als Wohnbaufläche ausgewiesen ist.

Hinsichtlich der Erreichbarkeit der Reitwege in Wald und Flur ergibt sich durch die Planung im Gebiet „Sandäcker“ keine Veränderung der aktuell für den Betrieb Müller bestehenden Situation. Bereits heute muss der Betrieb die Randbereiche der Kreisstraße WÜ 3 oder der Günterslebener Straße nutzen, um mit den Pferden zu den o.g. Reitwegen zu gelangen. Ein gesonderter Weg für Pferde besteht im Plangebiet aktuell nicht.

Im Zuge der Erschließungsplanung ist im Zusammenhang mit der Gestaltung des Lärmschutzwalles bzw. -wand zu überprüfen, ob parallel zum Fuß- und Radweg, evtl. auch unter Einbeziehung gemeindlicher Grünflächen, die Erstellung eines „Reitweges“ mit mind. einem Meter Breite möglich ist. Dies würde eine erhebliche Verbesserung der jetzigen Situation darstellen.

Die vom Betrieb Müller aufgrund der Pferdehaltung ausgehenden Emissionen wirken sich, wie das AELF Würzburg selbst nach überschlägiger Berechnung gemäß VDI-Richtlinie 3894 feststellt, nicht auf das geplante Baugebiet „Sandäcker“ aus. Die ganz allgemein durch den landwirtschaftlichen Betrieb bedingten Lärm-, Staub- und Geruchsemissionen sind ortsüblich und seitens der Wohnbevölkerung hinnehmbar. Eine diesbezügliche Ergänzung in den bauleitplanerischen Festsetzungen ist aus Sicht der Gemeinde Veitshöchheim nicht zwingend erforderlich und insoweit verzichtbar.

 

Allgemeines

In der Gemeinde Veitshöchheim hat sich die Bevölkerungszahl seit der Nachkriegszeit (Mitte der 50er Jahre noch rund 4.000 Einwohner) bis Mitte der 90er Jahre stark erhöht.Seit 1999 (rund 9.830 Einwohner) stagniert die Bevölkerungszahl in Veitshöchheim weitgehend und ist in den letzten Jahren sogar rückläufig (Stand Hauptwohnsitze am 31.12.2009: 9.945, am 31.12.2015: 9.643).

Im Flächennutzungsplan wird für das gesamte Gemeindegebiet die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung in den Grundzügen dargestellt. Der Flächennutzungsplan ist damit ein vorbereitender Bauleitplan. Dies unterscheidet ihn von Bebauungsplänen, die für Teile des Gemeindegebietes aufgestellt werden und verbindliche Regelungen für die Bürger und die Baugenehmigungsbehörden enthalten.

Im Flächennutzungsplan werden z. B. die für die Bebauung vorgesehenen Flächen, Flächen für Verkehrsanlagen, Grünflächen, aber auch die Flächen für die Landwirtschaft und Waldflächen dargestellt

Auf der Homepage der Regierung von Oberpfalz ist bei den Grundsätzen zur Bauleitplanung ausgeführt, dass ein Flächennutzungsplan die räumlichen Bedürfnisse einer Gemeinde etwa für die nächsten 15 Jahre berücksichtigt und der Flächennutzungsplan die Gemeinde bei allen weiterführenden Planungen bindet. 

 

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